Pinjaman konvensional vs. Fha apa bedanya, dan mana yang harus Anda pilih?

Foto: Depositphotos.com

Selama proses pembelian rumah, opsi hipotek bisa sangat membingungkan. Tampaknya sangat sederhana: pergi ke bank atau melamar secara online, mendapatkan pra -pra -pra -preurproval, berbelanja untuk rumah, dan kemudian tutup dan pindah ke rumah baru. Namun, yang menjadi jelas pada awal prosesnya adalah bahwa ada beberapa jenis pinjaman yang berbeda untuk rumah, serta berbagai program dan rencana yang tersedia untuk membantu pembeli mendapatkan tangga properti. Beberapa dari mereka dapat dikesampingkan karena tidak berlaku untuk situasi atau keadaan keuangan pembeli; Misalnya, pinjaman rumah USDA bukanlah pilihan bagi pembeli yang tidak akan menetap di daerah pedesaan. Tetapi bagi banyak pembeli rumah, dua opsi yang paling jelas adalah pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) dan pinjaman konvensional. Di permukaan, program pinjaman ini terlihat sangat mirip, tetapi detailnya membuat perbedaan besar dalam siapa yang memenuhi syarat dan berapa banyak uang yang dapat dihemat atau akan dibelanjakan oleh pembeli. Memahami perbedaan dapat memudahkan pembeli untuk memilih pinjaman yang tepat untuk keadaan spesifik mereka.

Jadi apa itu pinjaman konvensional? Pinjaman hipotek konvensional adalah apa yang kebanyakan orang pikirkan ketika mereka mempertimbangkan untuk mengambil hipotek untuk membeli rumah. Perumahan mahal, dan sementara pemberi pinjaman akan menahan rumah dan properti sebagai jaminan jika terjadi default peminjam, tidak ada jaminan bahwa pemberi pinjaman tidak akan kehilangan uang jika peminjam default; Ada banyak uang di telepon. Akibatnya, pemberi pinjaman lebih suka menyetujui peminjam dengan riwayat kredit yang sangat baik, pembayaran yang solid, dan rasio utang terhadap pendapatan positif, karena secara statistik kemungkinan peminjam yang gagal bayar lebih rendah daripada peminjam yang tidak memenuhi standar tersebut. Sebagai aturan, sebagian besar pinjaman konvensional membutuhkan skor kredit 620 atau lebih tinggi untuk memenuhi syarat. Standar 20 persen merekomendasikan uang muka pada rumah sebenarnya bukan persyaratan untuk pinjaman rumah konvensional. Namun, jika peminjam tidak memiliki pembayaran uang muka 20 persen, mereka akan diminta untuk membayar premi untuk asuransi hipotek pribadi (PMI) yang akan mencakup perbedaan jika mereka default, membuat total pembayaran hipotek bulanan sangat mahal bagi banyak orang bagi banyak peminjam. Tingkat pinjaman konvensional cenderung sedikit lebih tinggi dari tarif untuk pinjaman yang didukung pemerintah karena risikonya ada pada pemberi pinjaman.

Persyaratan kredit dan uang muka melindungi pemberi pinjaman. Masalahnya adalah, di masa lalu standar-standar itu menyangkal kepemilikan rumah bagi calon pemilik rumah. Banyak orang yang tinggal gaji ke gaji melakukannya karena sewa dan asuransi sangat mahal, dan karena mereka terus menaruh uang untuk sewa setiap bulan, mereka tidak mampu menabung cukup untuk pembayaran uang muka yang signifikan. Mereka mungkin tertinggal satu atau dua bulan pada pembayaran dan kemudian tidak dapat mengatasi hit ke skor kredit mereka. Peminjam lainnya mungkin telah mengalami kesulitan keuangan dan merusak kredit mereka secara signifikan. Meskipun mereka telah meningkatkan kredit mereka, menghasilkan cukup uang untuk dengan mudah menutup pembayaran hipotek, dan memiliki sejumlah uang yang dihemat, mereka tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman tradisional karena riwayat kredit mereka. Program pinjaman FHA dirancang untuk membantu peminjam ini. Saat mempertimbangkan pinjaman konvensional VS. Pinjaman FHA, peminjam dapat menentukan pilihan terbaik untuk mereka dengan memperhitungkan beberapa nomor.

Foto: Depositphotos.com

1. Pinjaman FHA, yang didukung oleh Administrasi Perumahan Federal, cenderung memiliki persyaratan kualifikasi yang lebih mudah dipenuhi, membuat kepemilikan rumah menjadi kemungkinan bagi lebih banyak orang.

Untuk memahami FHA VS. Perbedaan pinjaman konvensional, penting bagi pemilik rumah untuk bertanya, “Apa itu pinjaman FHA?Pinjaman FHA dikembangkan oleh Administrasi Perumahan Federal setelah menyadari bahwa beberapa persyaratan untuk mendapatkan hipotek konvensional adalah penghalang bagi banyak calon pembeli rumah yang ditunjuk oleh pemberi pinjaman sebagai risiko tinggi. Peminjam ini mungkin memiliki riwayat kredit kotak -kotak, atau yang sangat terbatas, atau mereka mungkin berada dalam posisi di mana biaya sewa mereka sebanyak persentase substansial dari pendapatan mereka sehingga mereka tidak dapat menabung cukup untuk pembayaran uang muka konvensional. Secara tradisional, pemberi pinjaman memandang peminjam itu terlalu berisiko, karena tanpa uang muka yang cukup besar, para peminjam tidak ada ruginya jika mereka gagal membayar pinjaman. FHA, mengakui bahwa banyak dari peminjam itu sepenuhnya mampu melakukan pembayaran bulanan mereka setiap bulan (dan pada kenyataannya cemas atas kesempatan untuk melakukannya), mengembangkan program pinjaman FHA. Melalui program ini, FHA menjamin pinjaman yang ditawarkan pemberi pinjaman melalui program ini. Persyaratan pinjaman FHA termasuk pembayaran down yang lebih rendah, persyaratan skor kredit yang lebih rendah, dan beberapa kemudahan lainnya yang membuat pinjaman lebih mudah bagi pembeli rumah yang penuh harapan tetapi mengurangi risiko pemberi pinjaman dengan menutupi kerugian mereka jika peminjam gagal bayar. Program ini membantu orang -orang yang mungkin tidak memenuhi syarat untuk pinjaman tradisional untuk keluar dari siklus sewa dan masuk ke rumah lebih cepat daripada yang seharusnya, membantu menambah stabilitas ke pasar perumahan, menambah perekonomian, dan membantu orang yang ingin bekerja keras dan mengalami kebanggaan kepemilikan rumah untuk mencapai impian mereka.

2. Persyaratan minimum skor kredit untuk pinjaman FHA jauh lebih rendah daripada pinjaman konvensional.

Salah satu tips utama untuk mendapatkan pinjaman rumah adalah memiliki skor kredit yang baik. Skor kredit standar industri untuk pinjaman konvensional adalah 620 atau lebih tinggi. Menurut persyaratan skor kredit pinjaman FHA, pinjaman dapat ditawarkan kepada peminjam dengan skor serendah 500-tapi ada tangkapan. Semakin rendah skor kredit, semakin tinggi pembayaran uang muka yang diperlukan, sehingga peminjam dengan skor kredit antara 500 dan 579 perlu memiliki uang muka 10 persen untuk memenuhi syarat. Dengan skor kredit 580 atau lebih, peminjam FHA mungkin dapat menawarkan uang muka serendah 3.5 persen dari jumlah pinjaman. Parameter ini adalah minimum, namun pemberi pinjaman diizinkan, dalam pedoman ini, untuk menetapkan standar mereka sendiri. Beberapa pemberi pinjaman pinjaman FHA hanya akan memberikan hipotek kepada peminjam dengan skor kredit 580 atau lebih. Pemberi pinjaman yang lebih besar dan bank nasional lebih cenderung mengambil risiko pada peminjam yang memiliki skor lebih rendah, bahkan untuk peminjam yang membeli rumah di luar negara bagian.

3. Persyaratan pembayaran uang muka adalah perbedaan utama lainnya antara pinjaman FHA dan pinjaman konvensional.

Banyak peminjam berasumsi bahwa uang muka 20 persen adalah standar emas dari pembelian rumah-dan dengan cara tertentu, itu adalah. Peminjam yang dapat menurunkan 20 persen dari harga pembelian dipandang sebagai risiko yang lebih aman untuk dibawa oleh pemberi pinjaman karena 20 persen itu gratis dan jelas jika pemberi pinjaman perlu disita. Namun, 20 persen sebenarnya tidak diperlukan untuk pembayaran uang muka konvensional. Faktanya, peminjam pinjaman tradisional dengan skor kredit yang sangat baik dapat membuat uang muka kurang dari 20 persen. Untuk menutupi perbedaannya, peminjam yang diizinkan untuk meletakkan kurang dari 20 persen diharuskan membayar asuransi hipotek pribadi (PMI). Apa itu asuransi hipotek? Ini adalah kebijakan yang akan menutupi kerugian pemberi pinjaman jika peminjam gagal. Peminjam dapat meminta PMI dihapus begitu mereka mencapai tanda ekuitas 20 persen, tetapi sampai saat itu pembayaran bulanan mereka mungkin secara signifikan lebih tinggi dari yang diperkirakan dan pembeli mungkin perlu menurunkan anggaran pembelian rumah mereka.

Peminjam FHA tentu dipersilakan untuk meletakkan 20 persen jika mereka bisa; Ini membeli ekuitas langsung, dan bagi peminjam yang memiliki uang tunai itu adalah pilihan yang bagus. Tetapi ukuran uang muka adalah, bagi banyak peminjam yang berkualitas, hambatan tunggal terbesar bagi kepemilikan rumah. Old credit debt, high rent, and student loan payments, not to mention the out-of-pocket costs for medical treatment, make it difficult for many buyers (those just starting out and those who are older as well) to scrape up enough savings untuk bahkan mendekati pembayaran uang muka 20 persen yang diperlukan di pasar yang panas.

Foto: Depositphotos.com

4. Asuransi hipotek, rasio utang terhadap pendapatan, dan suku bunga hanyalah beberapa pertimbangan lain saat memilih antara pinjaman FHA dan pinjaman konvensional.

Persyaratan asuransi hipotek telah berubah selama beberapa tahun terakhir. Jika peminjam mempertimbangkan perbedaan antara asuransi hipotek vs. Asuransi pemilik rumah, tujuan asuransi hipotek adalah untuk melindungi pemberi pinjaman seperti asuransi pemilik rumah melindungi peminjam. Dengan asuransi hipotek, jika peminjam default pada pinjaman, pemberi pinjaman tidak kehilangan uang. Jadi berapa harga asuransi hipotek, dan bagaimana dibayarkan? Pemberi pinjaman akan meninjau kumpulan faktor-faktor seperti ukuran pinjaman, skor kredit, dan rasio pinjaman terhadap nilai (atau berapa banyak uang yang diambil dalam pinjaman dibandingkan dengan nilai properti) untuk menentukan tarif. Premi untuk asuransi hipotek dibayar setiap tahun atau, lebih umum, sebagai tambahan untuk setiap pembayaran hipotek bulanan. Untuk pinjaman rumah konvensional, asuransi hipotek pribadi (PMI) hanya diperlukan jika peminjam melakukan uang muka kurang dari 20 persen. Ketika ekuitas peminjam di rumah mencapai 22 persen, PMI secara otomatis dibatalkan, dan pembayaran bulanan mereka akan berkurang.

Pinjaman FHA memerlukan jenis asuransi hipotek yang berbeda. Peminjam yang telah memiliki pinjaman FHA sebelumnya mungkin ingat bahwa mereka juga memiliki PMI bahwa mereka dapat membatalkan ketika mereka mencapai 20 persen ekuitas, tetapi aturan itu telah berubah. Semua peminjam FHA sekarang harus membayar premi asuransi hipotek, atau MIP. Jika peminjam awalnya melakukan uang muka 10 persen atau lebih, MIP dapat dibatalkan setelah 11 tahun. Peminjam yang melakukan uang muka kurang dari 10 persen akan diminta untuk membayar MIP seumur hidup pinjaman. MIP dibayar dalam dua bagian: Yang pertama adalah premi hipotek di muka, yang dapat digulung ke dalam biaya penutupan dan dibayar dengan sebagian pinjaman, dan sekitar 1.75 persen dari jumlah pinjaman. Peminjam kemudian akan membayar antara 0.45 persen dan 1.05 persen dari jumlah pinjaman setiap bulan sebagai bagian dari pembayaran hipotek bulanan mereka. Meskipun ini tidak tampak seperti jumlah yang besar, peminjam akan ingin mengingat bahwa itu untuk kehidupan pinjaman (kemungkinan 30 tahun), jadi itu bertambah. Satu -satunya cara untuk membatalkan MIP dengan pinjaman sebelum tanda 11 tahun (jika uang muka adalah 10 persen atau lebih) atau pernah (jika uang muka kurang dari 10 persen) adalah untuk membiayai kembali pinjaman FHA menjadi hipotek konvensional.

Peminjam kemungkinan telah mendengar beberapa istilah real estat yang membingungkan seperti rasio utang terhadap pendapatan (DTI). Ini adalah perhitungan yang digunakan pemberi pinjaman untuk menentukan apakah peminjam akan dapat melakukan pembayaran hipotek bulanan dan masih dapat membayar dasar -dasar seperti makanan, utilitas, dan biaya kehidupan sehari -hari. Perhitungan DTI tidak signifikan: sementara peminjam pada awalnya mungkin yakin bahwa mereka akan dapat mencubit uang dan memenuhi kebutuhan, pemberi pinjaman tahu bahwa ketika ada pilihan antara memberi makan keluarga dan melakukan pembayaran hipotek, makan malam biasanya menang, jadi Pemberi pinjaman ingin memastikan bahwa peminjam akan memiliki cukup uang untuk menghasilkan sepanjang bulan dengan semua kewajiban terpenuhi. Untuk melakukan ini, pemberi pinjaman menggunakan perhitungan yang dimulai dengan pendapatan pra -max. Mereka total jumlah uang yang akan dibelanjakan oleh peminjam untuk semua utang, termasuk hipotek, kartu kredit, pinjaman mahasiswa, pinjaman mobil, pinjaman lain, dan tunjangan anak, kemudian menghitung berapa persentase pendapatan pra -maup. Di bawah persyaratan pinjaman konvensional, pemberi pinjaman lebih suka rasio DTI tidak lebih tinggi dari 45 persen dari pendapatan. Peminjam yang mengajukan pinjaman FHA dapat memiliki rasio DTI hingga 57 persen, karena dukungan FHA dari pinjaman mengurangi risiko ke bank. Penting bagi peminjam untuk diingat bahwa rasio DTI tidak termasuk biaya lain, seperti makanan, pakaian, utilitas, hiburan, biaya sekolah, atau apa pun selain hutang, jadi sementara pemberi pinjaman mungkin bersedia menawarkan pinjaman yang akan menghasilkan Rasio DTI 57 persen, masih merupakan ide yang baik untuk memasukkan angka -angka ini ke kalkulator pinjaman FHA untuk menentukan apakah itu jumlah biaya bulanan yang layak huni.

Bagaimana suku bunga membandingkan? Suku bunga dipengaruhi oleh beberapa faktor, termasuk ekonomi dan suku bunga utama yang ditetapkan oleh Federal Reserve. Secara umum, pemberi pinjaman konvensional dan FHA menggunakan angka-angka itu sebagai titik awal dan mendasarkan perhitungan mereka pada pendapatan, skor kredit, rasio DTI, jumlah dasar pinjaman, pembayaran uang muka, dan rasio pinjaman terhadap nilai-nilai. Ingatlah bahwa untuk pemberi pinjaman, hipotek adalah tentang risiko: pemberi pinjaman ingin menghasilkan uang dalam bunga dan tidak kehilangan uang melalui default, jadi mereka akan menyatukan angka, memutuskan risiko atau hadiah potensial setiap peminjam mungkin, dan menetapkan minat yang bunga mungkin Tingkat untuk peminjam individu itu. Secara umum, pinjaman FHA kurang berisiko bagi pemberi pinjaman karena jaminan federal, jadi meskipun peminjam FHA mungkin merupakan risiko keseluruhan yang lebih besar daripada peminjam konvensional, jaminan FHA sering menghasilkan pinjaman yang memiliki tingkat bunga yang lebih rendah secara keseluruhan.

Foto: Depositphotos.com

5. Baik FHA dan pinjaman konvensional memiliki batas pinjaman, tetapi batasnya lebih tinggi untuk pinjaman konvensional.

Jumlah total pinjaman yang dibutuhkan peminjam akan memandu pilihan mereka. Batas pinjaman FHA lebih rendah daripada pinjaman konvensional, jadi jika perlu bagi peminjam untuk mengambil pinjaman dengan lebih dari $ 420.680 (atau $ 970.800 di daerah dengan harga tinggi tertentu), pinjaman konvensional akan menjadi satu-satunya pilihan mereka, seperti FHA tidak akan memberikan pinjaman lebih tinggi dari batas itu. Batas untuk sebagian besar pinjaman konvensional adalah $ 647.200, yang menawarkan lebih banyak ruang bagi pembeli untuk membeli rumah yang lebih besar atau lebih mahal. Pinjaman konvensional bisa sesuai atau tidak sesuai. Pinjaman yang sesuai harus mematuhi pedoman tertentu dalam hal ukuran pinjaman, skor kredit peminjam, dan faktor -faktor lain yang ditentukan oleh Fannie Mae, Freddie Mac, dan lembaga federal lainnya. Pinjaman apa pun di atas batas pinjaman konvensional dianggap sebagai pinjaman jumbo, yang tidak sesuai dan karenanya diproses secara berbeda. Dalam hal ini, baik FHA maupun pinjaman konvensional tidak akan dimungkinkan. Melihat harga pasar rumah di daerah yang ingin dibeli oleh peminjam akan membantu mereka menentukan pilihan mereka.

6. FHA dan pinjaman konvensional memiliki standar properti yang berbeda; Penilaian pinjaman FHA lebih ketat, dan peminjam harus menggunakan dana pinjaman FHA untuk membeli tempat tinggal utama.

Ada perbedaan lain antara FHA dan pinjaman konvensional. Jika, misalnya, seorang peminjam berharap untuk membiayai rumah kedua, mereka harus mengajukan pinjaman rumah konvensional: pinjaman FHA hanya dapat digunakan untuk tempat tinggal utama dan tidak dapat digunakan untuk membalik rumah atau membeli properti sewaan yang dibeli. Dimungkinkan untuk menggunakan pinjaman FHA untuk membeli properti yang memiliki lebih dari satu unit (hingga empat) selama pemiliknya tinggal di tempat. Beberapa pembeli suka menggunakan metode ini untuk investasi real estat karena mereka dapat menyewakan unit yang tidak mereka tempati, dan uang muka dan persyaratan skor kredit masih lebih rendah daripada pinjaman konvensional.

Sebaliknya, pembatasan pinjaman konvensional untuk penggunaan rumah sedikit kurang ketat. Pembeli memiliki kebebasan untuk menggunakan dana untuk membeli properti investasi di mana mereka tidak berencana untuk hidup, atau mereka dapat membeli rumah liburan paruh waktu. Properti yang dibeli masih harus memiliki hanya empat unit perumahan atau lebih sedikit, tetapi pemiliknya tidak akan diminta untuk tinggal di sana.

7. Peminjam dapat membiayai kembali kedua jenis pinjaman, tetapi pembiayaan kembali ke perampingan FHA mungkin memiliki biaya lebih sedikit daripada pembiayaan kembali pinjaman konvensional.

Banyak pemilik rumah merasa menguntungkan untuk membiayai kembali hipotek mereka pada satu titik atau yang lain, apakah mereka berharap dapat mengurangi pembayaran hipotek bulanan mereka atau beralih ke berbagai jenis hipotek. Jika mereka memiliki pinjaman FHA, mereka dapat mengajukan permohonan untuk pembiayaan kembali FHA Streamline. Ada dua varietas pembiayaan kembali perampokan: kualifikasi kredit dan kualifikasi non-kredit. Pembiayaan kredit yang memenuhi syarat akan membutuhkan kredit, DTI, dan cek pendapatan menyeluruh dan paling sering berlaku jika salah satu peminjam dihapus dari hipotek. Pembiayaan kembali non-kredit-kualifikasi jauh lebih cepat karena pemberi pinjaman hanya meninjau beberapa faktor, seperti skor kredit.

Kedua jenis pembiayaan ramping FHA cenderung melibatkan lebih sedikit biaya dan lebih sedikit birokrasi daripada pembiayaan kembali hipotek konvensional. Dalam beberapa kasus, misalnya, dimungkinkan untuk melupakan penilaian rumah. Beberapa pemberi pinjaman juga dapat menawarkan opsi "tanpa biaya", di mana mereka akan menghilangkan biaya penutupan di muka dengan menerapkan tingkat bunga yang lebih tinggi atau menggulung biaya ke dalam pinjaman. Penting untuk dicatat bahwa premi asuransi hipotek masih akan diperlukan setelah merampingkan pembiayaan kembali ke pinjaman konvensional adalah satu-satunya cara untuk menghilangkan MIP.

8. Apakah pinjaman FHA atau pinjaman konvensional tepat untuk Anda tergantung pada dua faktor utama dalam profil keuangan Anda: uang muka dan skor kredit Anda.

Dua penentu terbesar dari pinjaman seperti apa yang paling bermanfaat bagi peminjam adalah uang muka yang dapat mereka lakukan dan skor kredit mereka. Dua angka ini memandu segala sesuatu yang lain: Skor kredit menentukan jenis uang muka apa yang perlu mereka lakukan, dan kombinasi skor kredit dan uang muka mempengaruhi suku bunga apa yang akan tersedia, kebutuhan untuk PMI pada pinjaman konvensional atau MIP aktif pinjaman FHA, dan jumlah total yang akan mereka bayar untuk rumah dari waktu ke waktu.

Mengisi aplikasi pinjaman FHA mungkin merupakan pilihan terbaik untuk peminjam dengan skor kredit lebih rendah dari 620. Bahkan dengan skor yang lebih tinggi dari 620, pinjaman FHA bisa menjadi pilihan tepat untuk peminjam yang melihat uang muka yang lebih kecil. Namun, peminjam yang skor kreditnya sangat tinggi mungkin akan menemukan bahwa pinjaman konvensional lebih murah setiap bulan. Tetapi ada banyak variabel, jadi hal pertama yang harus dilakukan peminjam ketika mereka mulai membandingkan opsi hipotek adalah duduk dan menilai gambaran keuangan mereka: apa skor kredit mereka? Apa dti mereka? Berapa banyak yang tersedia untuk uang muka? Menggunakan FHA atau kalkulator pinjaman konvensional untuk memahami faktor -faktor ini akan membuatnya lebih mudah ketika peminjam bertemu dengan salah satu pemberi pinjaman hipotek terbaik untuk menentukan opsi apa yang terbaik untuk kebutuhan mereka.