Terselesaikan! Apa itu pinjaman jumbo?

Foto: Istockphoto.com

Q: Suami saya dan saya berharap untuk membeli rumah baru di lingkungan mewah. Pialang hipotek kami memberi tahu kami bahwa rumah yang kami lihat mungkin tidak memenuhi syarat untuk hipotek konvensional dan mungkin memerlukan pinjaman jumbo karena harganya. Apa itu pinjaman jumbo, dan bagaimana kita mendapatkannya?

A: Salah satu jenis pinjaman rumah yang paling umum adalah hipotek yang sesuai konvensional. Namun, pinjaman ini hanya tersedia untuk rumah hingga nilai tertentu. Properti dolar tinggi tidak akan memenuhi syarat untuk hipotek yang sesuai konvensional. Pembeli rumah yang berharap untuk membeli rumah mahal yang berada di luar batas pinjaman konvensional maksimum mungkin dapat memperoleh pinjaman jumbo untuk mengamankan pembiayaan untuk rumah baru mereka.

Ini dapat menyebabkan lebih banyak pertanyaan, seperti “apa itu pinjaman jumbo, dan apa bedanya dengan hipotek konvensional?“Hipotek jumbo menawarkan jumlah pinjaman yang lebih tinggi untuk pembeli yang berkualitas dan biasanya disediakan untuk rumah yang melebihi batas pinjaman konvensional maksimum.

Pinjaman Jumbo dirancang untuk rumah yang melebihi jumlah pinjaman konvensional maksimum $ 647.200 dan tidak memenuhi syarat untuk aturan pinjaman konvensional per peraturan Federal Housing Finance Agency (FHFA).

Banyak rumah untuk dijual dihargai dalam batas pinjaman yang sesuai. Ini berarti pembeli dapat mengambil hipotek konvensional yang sesuai untuk properti. Batas pasti untuk menyesuaikan pinjaman ditetapkan setiap tahun oleh Badan Keuangan Perumahan Federal. Ketika sebuah rumah dijual dengan harga lebih tinggi dari batas ini, rumah tidak memenuhi syarat untuk hipotek yang sesuai, dan pembeli mungkin perlu menggunakan hipotek jumbo untuk membeli rumah sebagai gantinya.

Jadi apa itu hipotek jumbo? Juga disebut hipotek yang tidak sesuai, pinjaman jumbo dirancang untuk rumah yang melebihi batas hipotek konvensional yang sesuai. Jika batas pinjaman yang sesuai adalah $ 647.200, peminjam yang ingin membeli rumah $ 800.000 tanpa pembayaran uang muka yang signifikan perlu mengajukan pinjaman jumbo.

Meskipun pinjaman jumbo sering menawarkan istilah yang mirip dengan pinjaman yang sesuai, mereka biasanya memiliki persyaratan yang lebih ketat. Pemberi pinjaman pinjaman jumbo mungkin meminta peminjam untuk memberikan lebih banyak konfirmasi bahwa mereka dapat membayar untuk rumah baru mereka. Selain itu, pembeli rumah mungkin harus berbelanja lebih lama untuk memilih pemberi pinjaman hipotek yang bersedia menawarkan pinjaman jumbo kepada mereka.

Beberapa area berbiaya tinggi mungkin memiliki batas pinjaman yang lebih tinggi, yang berarti pembeli di daerah tersebut mungkin masih bisa mendapatkan pinjaman konvensional bahkan jika harga jual rumah mereka lebih tinggi dari batas FHFA.

Ada variasi dalam batas pinjaman jumbo menurut negara. Itu bahkan dapat bervariasi berdasarkan kabupaten dalam suatu negara bagian. Area berbiaya lebih tinggi juga dapat memiliki batas yang lebih tinggi pada pinjaman konvensional. Ini berarti pembeli di negara bagian atau kabupaten dengan harga rumah yang lebih tinggi mungkin masih dapat menggunakan pinjaman yang sesuai untuk membeli rumah baru mereka.

Pertimbangkan contoh ini: ada dua rumah yang terdaftar dengan harga yang sama, tetapi di negara bagian yang berbeda. A-Home-Home A-IS pertama dalam negara bagian dan daerah berbiaya tinggi. Itu memenuhi syarat untuk pinjaman yang sesuai karena county memiliki batas pinjaman yang lebih tinggi. Rumah B, bagaimanapun, tidak terletak di area berbiaya tinggi; Ini hanyalah rumah mewah di daerah yang menggunakan batas pinjaman yang sesuai FHFA. Meskipun harganya sama untuk setiap rumah, pembeli kemungkinan akan membutuhkan pinjaman jumbo untuk membeli rumah b.

Selain menunjuk area berbiaya tinggi, FHFA menggunakan serangkaian faktor khusus untuk menentukan batas pinjaman yang sesuai di luar benua Amerika Serikat. Hawaii, Alaska, dan u tertentu.S. Wilayah, seperti Guam, memiliki batas pinjaman yang lebih tinggi daripada kebanyakan negara bagian di daratan. Sama seperti area berbiaya tinggi di benua u.S., Area berbiaya tinggi di negara bagian dan wilayah ini dapat memiliki batas yang lebih tinggi yang lebih tinggi. Misalnya, beberapa area Hawaii memiliki batas pinjaman yang sesuai jauh di atas standar FHFA.

Tidak seperti hipotek konvensional, pinjaman jumbo tidak dapat dijamin oleh Fannie Mae atau Freddie Mac, yang membuat mereka lebih berisiko bagi pemberi pinjaman.

Perbedaan utama antara jumbo vs. Pinjaman konvensional adalah kemampuan pemberi pinjaman untuk menjual hipotek ke Fannie Mae atau Freddie Mac. Fannie Mae dan Freddie Mac adalah perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE), yang pada dasarnya berarti mereka adalah bisnis yang dijalankan oleh pemerintah federal. GSE ini dirancang untuk membantu bank memiliki cukup uang tunai untuk meminjamkan uang kepada orang Amerika yang ingin membeli rumah. Banyak bank dan lembaga pemberi pinjaman menjual hipotek yang mereka berasal dari salah satu GSE ini, yang pada gilirannya memungkinkan mereka untuk mendanai lebih banyak hipotek.

Pinjaman dianggap "sesuai" jika termasuk dalam persyaratan untuk dijual ke Fannie Mae atau Freddie Mac. Pinjaman yang sesuai dijamin oleh GSE dan menurunkan risiko pemberi pinjaman karena pemberi pinjaman tahu itu dapat menjual pinjaman kepada pemerintah. Pinjaman apa pun yang tidak memenuhi persyaratan dianggap tidak sesuai dan tidak dapat dijual ke Fannie Mae atau Freddie Mac. Pinjaman Jumbo berada di luar persyaratan karena jumlah pinjaman di atas batas Fannie Mae dan Freddie Mac.

Pemberi pinjaman biasanya memerlukan penilaian tambahan untuk memverifikasi nilai rumah sebelum menyetujui pinjaman jumbo.

Dalam proses pembelian rumah tradisional, pembeli membayar penilaian di rumah yang ingin mereka beli. Penilai independen membahas properti dan menilai fitur dan kondisinya. Secara umum, lebih banyak fitur atau fasilitas akan meningkatkan nilainya. Namun, kondisi dan usia properti juga mempengaruhi nilai penilaian.

Misalnya, rumah dengan tiga kamar tidur sering dinilai lebih tinggi dari satu dengan dua kamar tidur. Namun, jika rumah 3 kamar tidur diturunkan, itu bisa dengan mudah menilai lebih rendah dari rumah 2 kamar tidur yang lebih baru. Penilai juga membandingkan rumah dengan rumah lain untuk dijual atau baru -baru ini dijual di daerah tersebut untuk membantu menentukan nilai rumah sehubungan dengan pasar real estat lokal saat ini.

Pemberi pinjaman hipotek terbaik berhati -hati untuk menghindari meminjamkan uang kepada peminjam yang kurang memenuhi syarat. Selain itu, pemberi pinjaman menggunakan proses penilaian untuk melihat apakah suatu properti sepadan dengan harga yang diminta di pasar saat ini. Pemberi pinjaman hipotek jumbo mengambil lebih banyak risiko daripada menyesuaikan pemberi pinjaman hipotek, jadi mereka perlu memastikan bahwa properti yang dibeli sepadan dengan jumlah pinjaman. Mereka dapat meminta peminjam untuk membayar penilaian independen kedua untuk memverifikasi nilai properti.

Foto: Istockphoto.com

Pinjaman Jumbo biasanya tersedia dengan tingkat bunga tetap atau variabel dan dalam berbagai jangka waktu istilah.

Banyak pembeli rumah terkejut mengetahui berapa banyak pilihan yang mereka miliki ketika memilih ketentuan pinjaman rumah mereka. Hipotek umumnya datang dalam berbagai suku bunga dan panjang jangka waktu yang paling sesuai dengan kebutuhan pembeli individu. Pemberi pinjaman pinjaman jumbo sering menawarkan jenis suku bunga dan panjang pinjaman yang sama.

Hipotek dengan harga tetap adalah salah satu jenis pinjaman rumah yang paling populer, baik untuk pembeli rumah yang mencari pinjaman jumbo dan pinjaman jumbo. Dalam jenis hipotek ini, peminjam membayar suku bunga tetap, atau ditetapkan, selama durasi pinjaman. Secara umum, baik pemberi pinjaman maupun peminjam tidak dapat mengubah tingkat bunga kecuali pinjaman itu dibiayai kembali. Ini memudahkan peminjam untuk menganggarkan biaya hipotek mereka dan merupakan pendekatan langsung untuk membiayai pembelian rumah.

Beberapa pembeli memilih hipotek suku bunga variabel daripada tarif tetap. Hipotek tingkat variabel, atau hipotek tingkat disesuaikan (lengan), memiliki suku bunga tetap untuk beberapa tahun pertama pinjaman. Setelah jangka waktu pinjaman awal naik, pemberi pinjaman dapat menyesuaikan tingkat bunga pinjaman, seringkali setahun sekali. Misalnya, lengan mungkin memiliki suku bunga 3 persen untuk 7 tahun pertama pinjaman. Setelah periode 7 tahun berakhir, pemberi pinjaman dapat memindahkan suku bunga ke atas atau ke bawah, tergantung pada lanskap tingkat saat ini. Pembeli yang memilih senjata biasanya melakukannya untuk mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah selama beberapa tahun pertama kepemilikan rumah, karena mereka dapat membiayai kembali pinjaman mereka (atau bahkan menjual rumah mereka) setelah 7 tahun bangun. Ini bisa menjadi cara yang baik untuk menghemat uang untuk biaya bunga jika peminjam berencana untuk menjual rumah sebelum periode suku bunga variabel dimulai.

Karena pinjaman jumbo dipandang lebih berisiko, mereka cenderung memiliki persyaratan kualifikasi yang lebih ketat, seperti skor kredit lebih dari 700 dan rasio hutang terhadap pendapatan (DTI) yang rendah.

Skor kredit adalah angka tiga digit yang membantu pemberi pinjaman mengevaluasi kemampuan peminjam untuk membayar uang yang mereka pinjam. Beberapa faktor berbeda merupakan skor kredit, tetapi salah satu yang paling penting adalah riwayat pembayaran. Riwayat pembayaran peminjam memberi tahu pemberi pinjaman apakah mereka memiliki catatan pembayaran kembali tepat waktu atau tidak. Peminjam yang membeli rumah yang memenuhi batas konvensional mungkin bisa mendapatkan persetujuan dengan skor kredit yang baik. Beberapa pemberi pinjaman bahkan dapat bekerja dengan peminjam yang memiliki skor lebih rendah untuk membantu mereka membeli rumah.

Peminjam yang ingin membeli rumah dengan pinjaman jumbo, bagaimanapun, akan sering membutuhkan skor kredit jumbo untuk dicocokkan. Karena pemberi pinjaman jumbo tidak dapat menjual pinjaman ke Fannie Mae atau Freddie Mac, mereka mengambil tingkat risiko yang lebih tinggi. Mereka mengurangi risiko ini dengan hanya menawarkan pinjaman jumbo kepada peminjam dengan skor kredit yang sangat baik. Skor kredit yang lebih tinggi sering menunjukkan bahwa peminjam memiliki disiplin dan dana untuk membayar kembali pinjaman jumbo.

Faktor lain yang digunakan pemberi pinjaman saat menentukan apakah seseorang memenuhi syarat untuk pinjaman jumbo adalah rasio hutang-ke-pendapatan (DTI). DTI peminjam menunjukkan pendapatan mereka dibandingkan dengan hutang mereka yang lain. Misalnya, seseorang menghasilkan $ 5.000 per bulan dan membayar $ 2.000 per bulan untuk utang seperti pembayaran mobil atau pinjaman siswa. Rasio DTI mereka adalah 40 persen. Pemberi pinjaman menggunakan DTI untuk membantu memutuskan apakah mereka harus meminjamkan uang kepada peminjam, tetapi peminjam dapat menggunakan DTI mereka untuk membantu menentukan berapa banyak rumah yang mereka mampu. Meskipun persyaratan rasio DTI bervariasi di antara pemberi pinjaman, sebagian besar membutuhkan DTI yang lebih rendah untuk mengamankan pinjaman jumbo.

Peminjam yang memiliki cadangan tunai di bank lebih cenderung memenuhi syarat untuk pinjaman hipotek jumbo.

Memiliki skor kredit yang sangat baik dan rasio hutang terhadap pendapatan yang rendah mungkin tidak cukup bagi beberapa peminjam untuk memenuhi syarat untuk pinjaman jumbo. Banyak pemberi pinjaman pinjaman jumbo ingin memastikan mereka hanya meminjamkan sejumlah besar uang kepada pembeli rumah yang mampu membayar kembali pinjaman. Salah satu cara pemberi pinjaman memeriksa apakah peminjam dapat membayar kembali pinjaman jumbo mereka adalah dengan melihat cadangan tunai dan aset tambahan.

Cadangan tunai adalah penghematan dan investasi yang dapat digunakan peminjam untuk membayar pinjaman jika diperlukan. Jika peminjam memiliki banyak uang tambahan di rekening tabungan, pemberi pinjaman mungkin lebih bersedia menawarkan pinjaman jumbo kepada mereka. Itu karena peminjam bisa menggunakan uang tunai tambahan untuk membantu membayar pinjaman jika sesuatu terjadi pada penghasilan reguler mereka. Misalnya, pembeli ingin membeli rumah dengan pinjaman jumbo $ 800.000. Mereka memiliki kredit yang sangat baik dan DTI rendah. Selain itu, mereka memiliki rekening tabungan dengan $ 500.000. Jika mereka kehilangan pekerjaan atau kemampuan untuk menghasilkan penghasilan, cadangan kas ini dapat membantu menutupi pembayaran pinjaman jumbo sampai mereka menemukan cara untuk menjual rumah atau mengisi kembali pendapatan mereka. Beberapa pemberi pinjaman dapat mempertimbangkan aset lain yang bisa menjadi seni rupa seperti dilikuidasi atau perhiasan mewah-sebagai cadangan untuk pinjaman jumbo.

Pemberi pinjaman biasanya membutuhkan uang muka yang lebih tinggi untuk pinjaman jumbo daripada untuk pinjaman yang sesuai konvensional.

Persyaratan pembayaran uang muka untuk hipotek umumnya ditentukan dengan menghitung rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) dari properti. Pemberi Pinjaman Hitung LTV dengan membagi total jumlah pinjaman hipotek dengan nilai properti yang dinilai. Misalnya, rumah menilai $ 900.000. Pembeli memiliki $ 175.000 untuk dilakukan untuk pembelian, jadi mereka membutuhkan pinjaman jumbo sebesar $ 800.000. LTV pinjaman akan sekitar 80 persen.

Meskipun tidak ada batas pinjaman jumbo seperti yang ada untuk pinjaman yang sesuai, banyak pemberi pinjaman tidak menyetujui pinjaman jumbo dengan rasio LTV yang lebih tinggi. Persyaratan LTV yang tepat akan bervariasi berdasarkan pemberi pinjaman, tetapi adalah umum bagi pemberi pinjaman pinjaman jumbo untuk membutuhkan 80 persen LTV atau kurang. Itu berarti peminjam akan membutuhkan setidaknya 20 persen uang muka untuk mendapatkan pinjaman.

Dengan pinjaman yang sesuai, beberapa pemberi pinjaman mungkin bersedia membiarkan peminjam menempatkan hanya 3 persen hingga 5 persen pada hipotek mereka. Pinjaman jumbo, di sisi lain, sering kali membutuhkan uang muka setidaknya 10 persen. Banyak pemberi pinjaman hipotek jumbo bisa membutuhkan lebih banyak lagi, seperti 20 persen atau bahkan 30 persen turun, untuk mengamankan pinjaman. Persyaratan pembayaran uang muka yang lebih tinggi dari pinjaman jumbo membuatnya penting bagi peminjam untuk mendapatkan sejumlah besar uang tunai yang disimpan sebelum mencoba mendapatkan pinjaman jumbo.

Foto: Istockphoto.com

Hipotek Jumbo juga umumnya memiliki suku bunga yang lebih tinggi daripada pinjaman yang sesuai tradisional.

Pemberi pinjaman yang menawarkan hipotek jumbo sering mencari cara untuk menurunkan risiko, sehingga banyak menggunakan suku bunga yang lebih tinggi untuk pinjaman jumbo. Dengan menagih tingkat bunga yang lebih tinggi, pemberi pinjaman mengganti uang yang mereka berikan kepada peminjam lebih cepat. Jika peminjam default pada pinjaman mereka setelah 10 tahun, pemberi pinjaman masih dapat mengumpulkan biaya satu dekade bunga. Jika pemberi pinjaman telah menawarkan tarif yang lebih rendah, itu akan lebih sedikit dari jumlah yang dipinjamkan.

Bergantung pada pemberi pinjaman, peminjam dapat mengharapkan tarif pinjaman jumbo mungkin hanya sedikit lebih tinggi daripada sesuai dengan tingkat pinjaman, atau mereka mungkin sebanyak beberapa poin persentase lebih tinggi. Peminjam dapat menemukan tarif hipotek jumbo saat ini dengan menghubungi pemberi pinjaman jumbo. Seperti halnya pinjaman yang sesuai, tingkat pinjaman jumbo sering berubah. Pemberi pinjaman mendasarkan tingkat pinjaman jumbo mereka di pasar suku bunga saat ini.

Mirip dengan pinjaman yang sesuai tradisional, tingkat yang tepat dari pinjaman jumbo juga akan tergantung pada peminjam. Faktor -faktor yang dapat mempengaruhi suku bunga hipotek antara peminjam termasuk skor kredit peminjam dan aset. Seseorang dengan skor kredit yang lebih tinggi dan banyak uang tunai di cadangan mungkin memenuhi syarat untuk tingkat bunga yang lebih rendah. Dalam kondisi pasar tertentu, peminjam yang berkualitas bahkan mungkin menemukan pemberi pinjaman yang menawarkan tarif yang lebih rendah untuk pinjaman jumbo daripada yang lain menawarkan hipotek konvensional. Cara terbaik bagi peminjam untuk menemukan tingkat bunga yang terjangkau pada pinjaman jumbo mereka adalah dengan berbelanja.

Biaya dan biaya penutupan cenderung lebih tinggi pada pinjaman jumbo daripada pada pinjaman konvensional.

Biaya membeli rumah tidak terbatas pada pembayaran hipotek bulanan dan uang muka. Peminjam hipotek juga harus menanggung banyak biaya penutupan. Biaya penutupan adalah biaya lain -lain yang terkait dengan mempersiapkan dan mengamankan hipotek. Biaya ini umumnya mencakup biaya penilaian. Peminjam mungkin juga harus membayar biaya pengacara dan biaya terkait judul lainnya untuk memverifikasi dan mentransfer judul properti ke nama pemilik baru. Akhirnya, biaya penjaminan dan pembuatan pinjaman rumah biasanya termasuk dalam biaya penutupan.

Pinjaman jumbo sering memiliki biaya penutupan yang lebih tinggi daripada hipotek konvensional karena hanya ada lebih banyak untuk diproses. Misalnya, jika pemberi pinjaman pinjaman jumbo memerlukan penilaian kedua di rumah, peminjam kemungkinan harus membayar dua penilaian, bukan hanya satu. Ini membantu menurunkan risiko pemberi pinjaman dengan mencegah peminjam yang tidak memenuhi syarat untuk melamar.

Pemberi pinjaman juga dapat membebankan biaya penutupan yang lebih tinggi dan biaya untuk pinjaman jumbo karena biayanya lebih tinggi. Secara umum, pinjaman jumbo memerlukan penjaminan manual. Itu berarti seorang ahli keuangan harus membahas aplikasi peminjam dan secara individual memverifikasi semua dokumen pendukungnya, seperti informasi pendapatan atau laporan cadangan tunai.

Sementara sebagian besar pinjaman jumbo ada di luar program pemerintah, peminjam yang memenuhi syarat mungkin bisa mendapatkan pinjaman jumbo dari U.S. Departemen Urusan Veteran (VA).

Pinjaman Jumbo biasanya hanya tersedia sebagai produk pinjaman pribadi. Mayoritas program yang didukung pemerintah tidak mengizinkan pinjaman jumbo. Misalnya, Departemen Pertanian Amerika Serikat (USDA) atau program pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) memiliki batas jumlah pinjaman maksimum. Namun, veteran yang memenuhi syarat, anggota layanan tugas aktif, dan pasangan militer tertentu mungkin memenuhi syarat untuk pinjaman jumbo di bawah program pinjaman rumah Departemen Urusan Veteran (VA).

Program pinjaman VA membantu veteran dan anggota militer aktif membeli rumah. Program ini menampilkan banyak fasilitas untuk membantu membuat proses pembelian rumah lebih terjangkau bagi para veteran. Fitur umum pinjaman VA tidak termasuk persyaratan uang muka, beberapa atau tidak ada biaya penutupan, dan persyaratan peminjam yang lebih rendah untuk mengamankan pinjaman. Bagi banyak veteran, program pinjaman VA adalah cara termudah dan paling terjangkau untuk membeli rumah, bahkan jika harga rumah berada di luar batas pinjaman yang sesuai.

Tidak ada batasan pinjaman khusus untuk program pinjaman VA. Namun, peminjam harus mencatat bahwa VA tidak melakukan pinjaman yang sebenarnya. Sebaliknya, VA menjamin bagian dari pinjaman dari pemberi pinjaman hipotek pribadi. Sementara VA itu sendiri tidak memiliki batas pinjaman, pemberi pinjaman individu mungkin memiliki batasan untuk pinjaman VA yang mereka tawarkan. Peminjam yang memenuhi syarat akan ingin bertanya kepada pemberi pinjaman mereka apakah ada batasan pinjaman VA sebelum mengajukan pinjaman.

Secara umum, pinjaman jumbo adalah pilihan yang baik untuk peminjam yang dapat memenuhi syarat dan yang membeli rumah bernilai lebih tinggi.

Persyaratan pinjaman jumbo yang ketat sering membuat pinjaman ini kurang umum daripada menyesuaikan pinjaman. Peminjam biasanya harus memiliki kredit besar, penghasilan tinggi, dan cadangan uang tunai yang besar dan aset lainnya untuk memenuhi syarat untuk pinjaman jumbo. Selain itu, banyak pemberi pinjaman tidak menawarkan pinjaman jumbo, karena mereka dapat dilihat sebagai risiko.

Namun, pembeli rumah yang ingin membeli properti dolar tinggi mungkin ingin mempertimbangkan pinjaman jumbo. Bagi banyak properti bernilai tinggi, pinjaman jumbo adalah salah satu cara termudah bagi pembeli rumah untuk mendapatkan manfaat hipotek tradisional dengan jumlah yang cukup tinggi untuk membeli rumah. Pinjaman Jumbo sangat membantu bagi pembeli rumah yang ingin membeli properti mewah dengan fasilitas atau fitur yang biasanya tidak ditemukan di daerah tersebut.

Pinjaman jumbo mungkin juga menguntungkan investor real estat. Investor sering menggunakan pinjaman jumbo sebagai cara untuk membeli properti investasi tanpa menggunakan semua uang tunai mereka. Terlepas dari situasi pembeli, pinjaman jumbo bisa sangat cocok untuk peminjam yang berkualitas untuk mendapatkan properti bernilai tinggi yang tidak memenuhi persyaratan pinjaman yang sesuai.