Terselesaikan! Apa itu asuransi hipotek, dan bagaimana cara kerjanya?

Foto: Depositphotos.com

T: Agen real estat saya membantu saya mengerjakan anggaran untuk pembelian rumah pertama saya dan bersikeras bahwa saya memasukkan biaya asuransi hipotek. Saya memiliki kredit yang sangat bagus, jadi mungkin saya tidak mengerti bagaimana asuransi hipotek bekerja. Akankah saya membutuhkannya? Apa yang sebenarnya dilakukannya?

A: Agen real estat Anda bijaksana untuk mendorong Anda memasukkan asuransi hipotek dalam rencana penganggaran Anda-tidak karena Anda benar-benar membutuhkannya, tetapi karena Anda tidak akan tahu pasti sampai Anda menyelesaikan anggaran Anda dan mencari tahu jenis pinjaman apa yang Anda ll ambil. Tetapi jangan tersinggung atau menerimanya secara pribadi, persyaratan asuransi mortasi tidak semata-mata berdasarkan kredit Anda, dan dalam beberapa kasus persyaratan tidak terkait dengan kredit sama sekali. Tapi apa itu asuransi hipotek?

Sementara istilah "asuransi hipotek" terdengar sangat mirip dengan jenis kebijakan lain yang mungkin Anda miliki, seperti asuransi pemilik rumah, asuransi kesehatan, atau asuransi mobil, itu tidak persis sama. Kebijakan -kebijakan itu dimaksudkan untuk melindungi Anda secara finansial jika Anda mengalami pencurian atau bencana, menjadi sakit, atau terlibat dalam kecelakaan mobil. Mereka mengganti pemegang polis untuk pengeluaran terkait yang disebabkan oleh peristiwa yang dicakup. Asuransi hipotek tidak melindungi peminjam; itu melindungi pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman rumah menentukan peminjam mana yang paling tidak mungkin gagal bayar pada pembayaran hipotek mereka, tetapi selalu ada risiko bagi pemberi pinjaman bahwa sesuatu akan terjadi dan perusahaan hipotek akan dibiarkan dengan utang besar yang tidak tertagih. Oleh karena itu, jika uang muka tidak mencapai standar pemberi pinjaman atau jika peminjam memilih jenis pinjaman tertentu, peminjam mungkin diminta untuk membayar asuransi hipotek, yang memberikan perlindungan hipotek bagi pemberi pinjaman. Saat Anda belajar tentang asuransi hipotek, Anda akan melihat dua akronim: PMI, yang merupakan singkatan dari asuransi hipotek pribadi, dan MIP, yang merupakan singkatan dari hipotek asuransi premi. Mereka serupa dalam fungsi, tetapi sangat berbeda dalam cara mereka termasuk dalam pinjaman rumah.

Foto: Depositphotos.com

Asuransi hipotek membantu peminjam memenuhi syarat untuk pinjaman dalam keadaan tertentu sambil melindungi pemberi pinjaman jika peminjam default.

Kebanyakan orang telah mendengar di beberapa titik atau lainnya bahwa mereka perlu memiliki uang muka 20 persen dan kredit yang sempurna untuk membeli rumah. Sementara itu mungkin pernah terjadi, harga perumahan kontemporer membuat standar itu sulit, jika bukan tidak mungkin, untuk mencapai banyak pembeli. Akibatnya, sebagian besar pemberi pinjaman telah mengurangi persyaratan mereka untuk pinjaman secara keseluruhan, dan pemerintah federal, negara bagian, dan lokal telah menerapkan program untuk membantu pembeli yang kurang memenuhi syarat masuk ke rumah lebih cepat tingkat kepemilikan rumah baik untuk ekonomi, dan pemerintah ingin mendorong orang untuk membeli. Namun, bahkan jika pemberi pinjaman ingin menawarkan pinjaman kepada pembeli yang mendekat tetapi tidak cukup memenuhi standar pemberi pinjaman, perusahaan pemberi pinjaman mengambil risiko yang luar biasa. Mengharuskan peminjam untuk membeli asuransi hipotek melayani dua tujuan: ini membantu pembeli yang cenderung dapat melakukan pembayaran tepat waktu membeli rumah (bahkan jika kredit mereka tidak ideal atau uang muka mereka rendah), dan mencakup pemberi pinjaman Jika peminjam tidak memiliki default dengan mengasuransikan mereka untuk keseimbangan pinjaman yang belum dibayar.

Ada beberapa program lokal yang memberikan pinjaman kepada peminjam pembayaran rendah yang tidak memerlukan asuransi hipotek. Program -program ini sering dikelola melalui bank -bank lokal dan mengharuskan peminjam untuk menjadi penghuni lokasi atau negara saat ini di mana program ditawarkan. Ini layak untuk dicari jika tersedia, karena uang yang dapat dihemat oleh peminjam pada asuransi hipotek dapat mengurangi waktu yang diperlukan untuk melunasi hipotek. Namun, penting bagi pembeli untuk melihat dari dekat semua ketentuan pinjaman dan memastikan mereka tidak membayar suku bunga yang lebih tinggi selama masa pinjaman, yang mungkin meniadakan penghematan apa pun.

Ada dua jenis asuransi hipotek, dan jenis yang Anda butuhkan tergantung pada jenis pinjaman yang Anda ambil.

Beberapa pertanyaan tentang asuransi hipotek tidak dapat dijawab sampai peminjam menentukan jenis pinjaman hipotek apa yang akan mereka pilih. Jika mereka memenuhi syarat untuk hipotek konvensional, memiliki kredit besar, dan memiliki uang muka 20 persen dari biaya rumah, mereka mungkin dapat memilih hipotek yang tidak melibatkan asuransi hipotek sama sekali. Banyak peminjam memiliki kredit yang bagus tetapi belum dapat menghemat uang muka 20 persen, yang merupakan sewa setinggi yang dapat dimengerti, hutang pinjaman siswa, dan pengeluaran lainnya dapat menyulitkan untuk menabung. Peminjam itu harus menunjukkan bahwa mereka akan dapat melakukan pembayaran bulanan mereka dan masih memiliki bantal yang nyaman; Dalam hal ini, mereka dapat ditawari pinjaman konvensional dengan peringatan bahwa mereka membeli PMI, atau asuransi hipotek pribadi.

Untuk peminjam dengan skor kredit yang lebih rendah, keseluruhan pendapatan yang lebih rendah, atau pembayaran uang muka yang sangat kecil, pinjaman FHA mungkin merupakan pilihan yang tepat. Pinjaman FHA ditawarkan oleh pemberi pinjaman bekerja sama dengan Otoritas Perumahan Federal, yang menjamin pinjaman sehingga risiko keseluruhan kepada pemberi pinjaman berkurang. Untuk mengimbangi biaya program ini, peminjam FHA harus membayar MIP, atau premi asuransi hipotek.

PMI ditujukan untuk peminjam yang memiliki uang muka kurang dari 20 persen, dan menawarkan empat opsi pembayaran.

"Zona keselamatan" untuk pemberi pinjaman adalah ketika rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) adalah 80 persen atau lebih rendah dengan kata lain, ketika jumlah uang yang terhutang kurang dari 80 persen dari total nilai rumah. Jika peminjam memiliki skor kredit yang memenuhi persyaratan pemberi pinjaman, mereka sering dapat memilih uang muka antara 5 dan 19.99 persen, selama mereka bersedia membeli asuransi hipotek pribadi. PMI biasanya berhasil di suatu tempat antara 1 dan 3 persen dari harga pembelian rumah, dan biaya akan ditambahkan ke pembayaran hipotek bulanan setiap bulan hingga LTV lebih rendah dari 80 persen. Pada saat itu, pemberi pinjaman diharuskan untuk secara otomatis membatalkan asuransi PMI sebagai bagian dari Undang -Undang Perlindungan Pemilik Rumah. Undang -undang ini menyatakan bahwa sekali pembayaran uang muka ditambah jumlah pokok pinjaman bahwa peminjam telah membayar sama dengan 22 persen dari harga pembelian rumah, pemberi pinjaman harus secara otomatis membatalkan asuransi sehingga peminjam tidak membayar asuransi bahwa mereka adalah mereka tidak diharuskan. Manfaat tambahan dari Undang -Undang Perlindungan Pemilik Rumah adalah bahwa pembatalan PMI terkait dengan harga pembelian rumah dan bukan nilai saat ini, jadi bahkan jika harga perumahan telah naik dan nilai pasar aktual rumah telah meningkat, pembatalannya PMI akan didasarkan pada apa yang dibayar pembeli. Peminjam dapat proaktif dan meminta agar PMI mereka dibatalkan ketika ekuitas mereka mencapai 20 persen, tetapi secara otomatis akan membatalkan 22 persen sebagai orang yang gagal gagal.

Ada empat jenis PMI. Yang pertama, dan paling sering digunakan, adalah PMI yang dibayar peminjam. Ini adalah formulir standar di mana peminjam membayar setiap bulan sampai mencapai 22 persen ekuitas, di mana saat pembatalan PMI terjadi secara otomatis. Beberapa pemberi pinjaman akan memungkinkan pembatalan sebelumnya dalam keadaan tertentu; Jika nilai rumah telah berubah secara signifikan, peminjam mungkin dapat menilai dan mengajukan petisi kepada pemberi pinjaman untuk melepaskan kewajiban PMI lebih cepat. Kalau tidak, satu-satunya cara untuk membatalkan PMI sebelum ekuitas yang diperlukan tercapai adalah dengan membiayai kembali-tetapi berhati-hatilah untuk memastikan biaya pembiayaan kembali tidak lebih dari biaya PMI.

Foto: Depositphotos.com

Pembeli yang memiliki uang tunai tambahan saat menandatangani dokumen hipotek mungkin tertarik pada asuransi hipotek premium tunggal. Opsi ini memungkinkan peminjam untuk membayar seluruh premi PMI di muka dalam satu pembayaran, daripada menyebarkannya selama pembayaran bulanan. Ini adalah bentuk asuransi yang kurang umum, karena alasan sebagian besar pembeli membutuhkan asuransi di tempat pertama adalah karena mereka tidak memiliki cukup uang muka untuk menghindarinya. Namun, dalam beberapa kasus, peminjam dapat menggulung biaya pembayaran benjolan ke dalam hipotek itu sendiri sehingga mereka tidak harus menghasilkan uang tambahan. Manfaat dari jenis PMI ini adalah mengurangi pembayaran bulanan, tetapi kelemahannya signifikan-jika peminjam pembiayaan kembali atau perlu menjual rumah, pembayaran di muka tidak dapat dikembalikan, sehingga peminjam akan kehilangan uang dalam transaksi tersebut.

Bahkan kurang umum adalah asuransi hipotek pemberi pinjaman. Ini terdengar seperti asuransi banyak mortgage yang dibayar pemberi pinjaman terdengar seperti jenis terbaik! Pada kenyataannya, pemberi pinjaman akan membayar biaya premi PMI dengan imbalan tingkat bunga yang lebih tinggi selama umur pinjaman. Karena tingkat bunga adalah salah satu ketentuan pinjaman, bukan biaya tambahan, asuransi hipotek yang dibayar pemberi pinjaman tidak dapat dibatalkan ketika peminjam mencapai 20 persen ekuitas; Peminjam macet dengan tingkat bunga yang lebih tinggi sampai pinjaman dilunasi atau mereka membiayai kembali. Karena pembayaran bulanan akan lebih rendah tanpa biaya PMI yang ditambahkan, pembeli mungkin mampu meminjam lebih banyak, dan jika mereka dapat merencanakan untuk membiayai kembali dalam beberapa tahun, ini bisa menjadi opsi penghematan uang.

Asuransi hipotek split-premium adalah jenis PMI yang paling umum, tetapi dapat berguna dalam situasi tertentu. Jika rasio hutang terhadap pendapatan peminjam tinggi, pemberi pinjaman akan melihat dengan cermat total pembayaran bulanan untuk melihat berapa persen dari pendapatan bulanan mereka akan digunakan untuk pembayaran utang. Meningkatkan hipotek beberapa ratus dolar per bulan dengan PMI yang dibayar peminjam dapat mengakibatkan pemberi pinjaman menolak untuk meminjamkan uang yang cukup untuk membeli rumah. Split-Premium Mortgage Insurance adalah sistem bersama di mana peminjam membayar sebagian dari asuransi hipotek di depan-jumlah yang lebih kecil daripada yang mereka bayar dengan PMI premium tunggal, tetapi cukup untuk mengimbangi jumlah premi bulanan, menjaga agar tetap- Biaya depan lebih rendah dari pada asuransi hipotek premium tunggal, tetapi mengurangi pembayaran bulanan.

MIP diperlukan untuk peminjam FHA dan harus dibayar seumur hidup pinjaman.

Pinjaman FHA memiliki persyaratan yang berbeda dari program pinjaman lainnya, termasuk jenis asuransi hipotek yang berbeda. Program pinjaman FHA dirancang untuk membantu peminjam dengan pembayaran rendah-rendah 3.5 persen untuk peminjam dengan skor kredit lebih tinggi dari 580, dan serendah 10 persen untuk peminjam dengan skor kredit antara 500 hingga 579. Pemberi pinjaman hipotek tradisional biasanya memerlukan skor kredit setidaknya 620, jadi program ini sangat membantu pembeli dengan sedikit riwayat kredit atau kredit yang sedang diperbaiki. FHA menjamin pinjaman, sehingga pemberi pinjaman kurang berisiko-tetapi sebagai imbalan, peminjam harus membayar MIP.

Foto: Depositphotos.com

MIP mirip dengan PMI, tetapi ada beberapa perbedaan kritis. Pertama, seperti PMI premium split, MIP dibayar dalam dua bagian: peminjam akan membayar biaya di muka pada penutupan pinjaman, dan kemudian mereka akan membayar premi yang lebih kecil setiap bulan di atas pembayaran pinjaman reguler reguler. Jika seorang peminjam berjuang untuk mendapatkan pembayaran saat penutupan, mereka akan memiliki opsi untuk menggulung pembayaran itu ke jumlah pinjaman, tetapi kemudian mereka akan membayar bunga untuk itu. Namun, perbedaan paling signifikan antara MIP dan PMI adalah bahwa MIP tidak dapat dibatalkan. Asuransi tidak bergantung pada seberapa banyak ekuitas yang dimiliki peminjam di rumah, atau skor kredit mereka, atau nilai rumah-QUITE secara sederhana, itu adalah biaya yang dibayar oleh peminjam untuk mengimbangi risiko pemberi pinjaman dan FHA mengambil kapan memperluas pinjaman. Satu -satunya cara untuk membatalkan MIP adalah dengan membiayai kembali pinjaman. Jika sebelumnya Anda memiliki pinjaman FHA, ini adalah perubahan; Sebelum 2013, asuransi hipotek dengan pinjaman FHA dapat dibatalkan ketika ekuitas mencapai 20 persen, seperti halnya PMI. Perubahan memudahkan peminjam FHA untuk membayar pembayaran bulanan mereka dengan menurunkannya dengan pembayaran di muka, tetapi terkunci dalam pembayaran bulanan untuk masa pinjaman.

Pinjaman VA dan USDA tidak memerlukan asuransi hipotek, tetapi mereka datang dengan biaya lain bahwa pinjaman konvensional atau FHA tidak.

Tidak semua program hipotek membutuhkan asuransi hipotek. Beberapa program lokal dan negara bagian memiliki program yang ditujukan untuk pembeli yang mungkin tidak mampu membeli rumah dengan cara yang tidak termasuk asuransi hipotek. Pinjaman VA dan USDA, yang merupakan program federal yang dikelola melalui U.S. Departemen Urusan Veteran dan U.S. Departemen Pertanian, memiliki persyaratan yang sangat spesifik dan tidak termasuk asuransi hipotek.

Pinjaman VA ditujukan untuk anggota dinas militer aktif atau pensiunan dan keluarga mereka. Kondisi pinjaman membahas masalah yang unik bagi anggota dinas militer, seperti kebutuhan yang sering untuk mengubah lokasi, kadang -kadang tanpa menyelesaikan penjualan rumah sebelumnya, dan tahun -tahun penghasilan dan menyelamatkan bahwa anggota militer telah menyerah dalam kepentingan pelayanan publik. Seringkali, tidak ada uang muka yang diperlukan, dan suku bunga yang menguntungkan dapat diberikan. VA mendukung pinjaman untuk mengurangi risiko pemberi pinjaman. Sementara pinjaman VA tidak memerlukan asuransi hipotek, mereka memang membutuhkan apa yang disebut "biaya pendanaan," yang dibayarkan pada penutupan hipotek. Biaya pendanaan dapat digulirkan ke dalam jumlah hipotek, yang dapat meningkatkan biaya keseluruhan, tetapi manfaat dari tidak memerlukan uang muka dapat membuat biaya keseluruhan yang sedikit lebih tinggi bermanfaat.

Foto: Depositphotos.com

Pinjaman USDA diarahkan untuk pembeli berpenghasilan sedang dan rendah yang bersedia membeli rumah di daerah pedesaan atau kurang berkembang. Tujuan pinjaman ada dua: USDA ingin meningkatkan tingkat kepemilikan rumah di daerah -daerah ini untuk merevitalisasi kota -kota, dan dengan menghilangkan hambatan umum untuk kepemilikan rumah, seperti uang muka besar dan persyaratan skor kredit yang tinggi, ia menyadari bahwa ia dapat menarik pembeli siapa bertemu dengan kondisi tersebut untuk mengisi dan meningkatkan daerah pedesaan ini. Akibatnya, pinjaman USDA cukup berisiko tinggi untuk pemberi pinjaman; Peminjam memiliki pendapatan yang lebih rendah, melakukan sedikit atau tidak ada uang muka, mungkin memiliki kredit yang dipertanyakan, dan program membutuhkan suku bunga yang lebih rendah dan periode pembayaran yang lama. Karena USDA menjamin pinjaman, pemberi pinjaman bersedia berpartisipasi dalam program ini. Tidak diperlukan asuransi hipotek, tetapi mirip dengan pinjaman VA, pinjaman USDA memerlukan biaya pendanaan. Ini adalah premi di muka kecil pada saat penutupan adalah 1 persen dari jumlah pinjaman, dan kemudian biaya pendanaan tahunan, yang akan dibayarkan setiap tahun melalui pembayaran hipotek bulanan, adalah 0.35 persen dari saldo pinjaman yang tersisa. Biaya di muka juga dapat digulung ke dalam jumlah pinjaman.

Menghitung biaya asuransi hipotek dapat memberi Anda gambaran yang lebih realistis tentang anggaran Anda saat berbelanja untuk rumah.

Ada banyak variabel, tapi berapa banyak asuransi hipotek? Ide yang bagus bagi pembeli untuk mencoba menyelesaikannya saat mereka menentukan anggaran mereka untuk rumah, karena itu dapat membuat perbedaan besar dalam pembayaran bulanan, dan memahami biaya dapat membantu peminjam membuat keputusan tentang seberapa banyak rumah yang mereka bisa beli dan berapa banyak yang ingin mereka tawarkan sebagai uang muka.

Dengan pinjaman FHA, biaya MIP akan sepenuhnya didasarkan pada jumlah pinjaman. Pembayaran di muka akan menjadi 1.75 persen dari nilai pinjaman. Pembayaran bulanan akan ditentukan oleh jumlah uang yang dipinjam dan lamanya jangka waktu pembayaran, tetapi jumlah ini akan dimasukkan dalam dokumen penutupan dan tidak akan berubah selama masa pembayaran kembali.

Foto: Depositphotos.com

PMI ditentukan dengan perhitungan yang lebih kompleks. Jumlah pinjaman masih merupakan faktor dasar; Secara umum, biaya PMI akan jatuh antara 0.22 persen dan 2.25 persen dari total pinjaman. Di mana peminjam mendarat dalam kisaran ini akan didasarkan pada skor kredit mereka dan rasio LTV mereka. Untuk memperkirakan biaya asuransi, peminjam perlu menentukan nilai properti (bukan biaya-nilai, yang ditentukan dari penilaian). Peminjam perlu menentukan pembayaran uang muka mereka dan mengurangi itu dari jumlah yang mereka rencanakan untuk ditawarkan di rumah; Ini adalah jumlah pinjaman. Di sinilah ia menjadi rumit: peminjam perlu mencari tahu LTV, yang dapat mereka lakukan dengan membagi jumlah pinjaman dengan nilai rumah dari penilaian. Mereka kemudian akan melipatgandakan angka itu dengan 100 untuk menemukan LTV. Jika jumlahnya 80 persen atau lebih rendah, tidak ada PMI yang diperlukan.

Jika jumlahnya lebih tinggi dari 80 persen, peminjam perlu berkonsultasi dengan grafik persentase PMI pemberi pinjaman mereka atau tarif PMI. Sebagian besar pemberi pinjaman tersedia untuk ditinjau peminjam. Peminjam juga dapat meminta pemberi pinjaman mereka untuk persentase yang diperkirakan berdasarkan skor kredit mereka dan jumlah pinjaman perkiraan mereka. Persentase yang dikalikan dengan jumlah total pinjaman akan menjadi premi PMI tahunan. Peminjam kemudian dapat membagi dengan 12 untuk melihat apa pembayaran bulanan itu.

Jika peminjam tidak memiliki akses ke persentase mereka, mereka dapat menggunakan angka -angka di kisaran tinggi dan rendah untuk menghitung kisaran mereka sendiri; Mereka dapat melakukan perhitungan ini dengan menggunakan persentase nomor 0.22 dan 2.25 untuk melihat kemungkinan tinggi dan rendah. Berdasarkan LTV dan pengetahuan peminjam tentang skor kredit mereka, mereka dapat mengukur di mana dalam kisaran mereka mungkin jatuh.

Menghitung biaya asuransi hipotek dapat membantu peminjam membuat pilihan yang lebih baik tentang berapa banyak yang mampu mereka keluarkan untuk rumah, karena penganggaran untuk hipotek bukan hanya tentang pinjaman itu sendiri; Total pembayaran bulanan akan menentukan seberapa nyaman peminjam akan dapat mengelola di rumah baru dan terhubung langsung ke kemungkinan mereka gagal. Pembayaran bulanan akan terdiri dari sebagian dari kepala sekolah pinjaman, pembayaran bunga, asuransi pemilik rumah--karena pemberi pinjaman umumnya mengharuskan peminjam untuk membawa asuransi pemilik rumah untuk melindungi jaminan mereka, dan sebagian besar pemberi pinjaman lebih suka bahwa peminjam membayar asuransi pemilik rumah sebagai bagian dari mereka dari mereka Pembayaran hipotek bulanan, yang kemudian akan digunakan pemberi pinjaman untuk membayar premi asuransi pemilik rumah dan PMI atau MIP. Selain itu, peminjam harus mempertimbangkan perkiraan biaya utilitas, makanan, pakaian, dan kebutuhan lainnya, bersama dengan pembayaran utang lainnya. Mempertimbangkan semua biaya bulanan dapat membantu mereka mencari tahu berapa banyak yang mampu mereka belanjakan. Menebak dapat menyebabkan kesulitan besar setelah pembelian rumah.

Setelah peminjam melakukan matematika untuk memperkirakan biaya asuransi hipotek mereka dan untuk melihat apa pembayaran hipotek mereka (termasuk bunga dan biaya asuransi pemilik rumah terbaik), mereka dapat mulai mencari rumah yang mereka sukai yang akan sesuai dengan anggaran mereka.