Terselesaikan! Apa itu pinjaman konstruksi-ke-permanen?

Foto: Istock.com

T: Kami sedang berpikir untuk membangun rumah, dan kami mendengar bahwa pinjaman konstruksi-ke-permanen dapat membantu membiayai pembangunan dan menutupi biaya tambahan seperti tanah, kemudian mengubah pinjaman menjadi hipotek. Apa itu pinjaman konstruksi-ke-permanen, dan bagaimana cara kerjanya?

A: Ini adalah pertanyaan yang bagus, karena jenis pinjaman rumah ini bisa menjadi salah satu cara terbaik untuk membiayai bangunan rumah baru. Pada awalnya, pinjaman konstruksi-ke-permanen mencakup biaya untuk membangun rumah. Selama bagian proses ini, peminjam sering kali hanya membayar bunga pinjaman, menunda kepala sekolah sampai setelah konstruksi selesai. Kemudian, setelah rumah selesai, biaya yang belum dibayar untuk membeli tanah dan membangun rumah dikonversi menjadi hipotek dengan suku bunga tetap konvensional. Pembeli rumah sering dapat mengunci suku bunga di awal jangka pinjaman konstruksi perumahan dan mempertahankan tingkat bunga itu ketika waktu tiba untuk pindah ke hipotek permanen. Baca terus untuk mempelajari lebih lanjut tentang cara kerja jenis pinjaman ini.

Pinjaman konstruksi-ke-permanen adalah jenis pinjaman rumah yang biasanya digunakan saat membangun rumah baru atau merenovasi rumah yang lebih tua.

Bagaimana cara kerja pinjaman konstruksi? Pinjaman konstruksi dirancang untuk membantu peminjam membiayai pembangunan rumah baru atau renovasi yang lebih tua. Jenis pinjaman ini menutupi biaya yang diperlukan untuk membangun atau merenovasi rumah, termasuk tenaga kerja, bahan, izin, dan biaya lainnya, dan biasanya ditetapkan untuk jangka waktu 12 hingga 18 bulan. Pinjaman konstruksi tradisional berakhir setelah jangka waktu itu, dan kemudian pemilik rumah membayar pinjaman secara penuh atau mengeluarkan hipotek baru untuk melunasi pinjaman konstruksi asli. Menyiapkan hipotek baru melibatkan membayar biaya penutupan tambahan, meskipun juga memungkinkan peminjam untuk berbelanja untuk suku bunga terbaik yang tersedia untuk mereka pada waktu itu, yang dapat menghemat uang mereka.

Daripada harus mengalami kerumitan menyiapkan hipotek baru, berbelanja untuk suku bunga terbaik, dan harus membayar dua set biaya penutupan, peminjam dapat memilih untuk pinjaman konstruksi-ke-permanen. Jenis pinjaman ini memungkinkan peminjam untuk menggabungkan pembiayaan konstruksi atau renovasi dan hipotek permanen menjadi satu pinjaman yang sedang berlangsung. Selama tahap konstruksi, peminjam melakukan pembayaran hanya bunga. Setelah konstruksi selesai, saldo pinjaman konstruksi digulung ke dalam hipotek dengan tingkat bunga dan jangka waktu yang telah ditentukan. Dengan opsi ini, peminjam hanya memiliki satu set biaya penutupan dan biaya selama seluruh proses, yang dapat menghemat waktu dan uang.

Foto: Istock.com

Pinjaman ini dapat membiayai pembelian lot dan pembangunan rumah sambil juga bertindak sebagai hipotek di properti.

Pinjaman konstruksi tradisional dirancang untuk mendanai pembelian tanah dan pembangunan rumah di tanah itu. Setelah pembangunan rumah selesai, peminjam kemungkinan akan mengambil pinjaman hipotek terpisah untuk membiayai rumah yang selesai di rumah.

Pinjaman konstruksi-ke-permanen dirancang dengan tujuan yang sama dalam pikiran untuk mendanai pembelian tanah dan konstruksi rumah-tetapi pada akhir konstruksi pinjaman secara otomatis menggulung saldo menjadi pinjaman hipotek, biasanya dengan 15 atau 30- istilah tahun. Pinjaman konstruksi-ke-permanen memungkinkan peminjam untuk menggabungkan dua langkah menjadi satu, yang berarti mereka tidak perlu berbelanja untuk hipotek selain pinjaman konstruksi.

Pinjaman konstruksi-ke-permanen cocok untuk peminjam yang perlu membeli tanah yang mereka rencanakan untuk dibangun. Sementara beberapa orang datang ke proses pembangunan yang sudah memiliki tanah dan tidak memerlukan pinjaman tanah di samping pinjaman konstruksi, menggulung pembelian tanah menjadi satu pinjaman yang nyaman yang juga menangani biaya bangunan dan hipotek adalah pilihan yang solid bagi banyak peminjam untuk dipertimbangkan.

Foto: Istock.com

Selama fase pertama pinjaman, pemberi pinjaman akan menyediakan dana untuk membayar tenaga kerja, bahan, dan biaya konstruksi lainnya.

Fase pertama pinjaman, yang biasanya memiliki jangka waktu 12 hingga 18 bulan, menyediakan dana untuk membayar proses pembangunan itu sendiri. Istilah pinjaman pendek umumnya memberi pembangun waktu yang cukup untuk menyelesaikan pembangunan rumah.

Selama fase pembangunan, pemberi pinjaman melakukan pembayaran kepada pembangun untuk membayar semua kontraktor yang mengerjakan proyek, membeli bahan yang diperlukan untuk membangun rumah (seperti kayu dan herpes zoster), dan untuk menutupi biaya konstruksi lainnya. Uang ini langsung ke pembangun, dan peminjam tidak perlu khawatir tentang menyeimbangkan atau mengelola dana ini.

Pemberi Pinjaman melepaskan dana langsung ke pembangun sebagai penarikan yang lebih kecil dari lump sum untuk membantu membayar biaya saat mereka muncul.

Pinjaman konstruksi-ke-permanen bekerja dengan melakukan pembayaran langsung kepada pembangun dalam jumlah kecil pada tahap tertentu dari proyek untuk membayar tenaga kerja dan material. Pembayaran ini juga dikenal sebagai “Draws.”Sebelum pinjaman bahkan disetujui dan proyek dimulai, peminjam dan kontraktor mereka perlu memberikan rincian pemberi pinjaman tentang ukuran yang direncanakan rumah dan subkontraktor yang akan mengerjakan proyek sebagai bagian dari persyaratan pinjaman konstruksi konstruksi. Memiliki informasi ini akan membantu pemberi pinjaman menentukan apakah rumah akan diselesaikan dalam kerangka waktu pinjaman dan pada titik apa untuk melepaskan pengambilan ini ke kontraktor.

Melepaskan dana dengan cara ini membantu proyek tetap sesuai anggaran. Kontraktor tidak harus memantau dengan cermat satu jumlah besar uang dan pastikan itu berlangsung sampai akhir proyek. Undian yang lebih kecil dapat membantu membayar biaya yang terjadi pada tahap tertentu dari proyek itu sebagai gantinya.

Foto: Istock.com

Selama fase konstruksi, peminjam hanya diharuskan melakukan pembayaran bunga dari dana yang dibebaskan.

Salah satu manfaat utama dari pinjaman konstruksi-ke-permanen adalah bahwa peminjam hanya membayar bunga selama fase konstruksi. Ini dapat menghasilkan pembayaran yang lebih kecil selama konstruksi, yang dapat sangat membantu jika peminjam masih membayar hipotek di rumah mereka yang ada. Setelah rumah selesai, jumlah pokok pinjaman akan digulung ke dalam hipotek tradisional.

Dengan hanya melakukan pembayaran bunga selama fase konstruksi, peminjam dapat merasa lebih yakin bahwa mereka dapat tetap dalam anggaran mereka saat mereka mengorbankan pembangunan rumah baru di samping biaya membayar sewa atau hipotek, atau bahkan membayar Perumahan sementara lainnya seperti tinggal di hotel.

Foto: Istock.com

Setelah konstruksi selesai, pemberi pinjaman akan mengubah saldo pinjaman yang tersisa menjadi hipotek tradisional sebagai pinjaman rumah dengan suku bunga tetap 30 tahun.

Setelah konstruksi selesai, jumlah pokok pinjaman dikonversi menjadi hipotek tradisional. Suku bunga dapat bervariasi tergantung pada situasi keuangan peminjam meskipun biasanya ditetapkan, dan persyaratan pinjaman seringkali panjangnya 15 hingga 30 tahun.

Hipotek dengan suku bunga tetap berarti bahwa suku bunga terkunci untuk jangka waktu penuh hipotek. Ini membantu anggaran peminjam lebih mudah dengan menjaga pembayaran hipotek tetap sama sepanjang jangka waktu pinjaman, meskipun kenaikan tarif asuransi pemilik rumah atau pajak properti dapat mengubah total pembayaran bulanan dari tahun ke tahun. Bahkan jika suku bunga naik atau inflasi berlangsung, pemilik rumah yang memiliki hipotek dengan suku bunga tetap dapat mengetahui bahwa pembayaran bulanan mereka akan berfluktuasi sangat sedikit dari waktu ke waktu.

Peminjam kemudian akan bertanggung jawab untuk melakukan pembayaran bulanan atas pokok, bunga, pajak, dan asuransi sampai pinjaman dilunasi secara penuh.

Setelah pinjaman konstruksi-ke-permanen dikonversi menjadi hipotek tradisional, peminjam akan bertanggung jawab untuk melakukan pembayaran setiap bulan sepanjang jangka waktu pinjaman. Pembayaran hipotek bulanan digunakan untuk kepala sekolah, atau jumlah asli yang dipinjam, serta bunga pinjaman dan pajak dan asuransi. Selama tahun -tahun awal pinjaman, pemilik rumah akan membayar lebih untuk bunga daripada menuju kepala sekolah, tetapi seiring dengan kemajuan pinjaman yang akan beralih, maka pada akhir masa pinjaman peminjam sebagian besar akan melakukan pembayaran kepada kepala sekolah.

Foto: Istock.com

Karena pembeli rumah dapat mengunci tingkat hipotek mereka sebelum konstruksi dimulai, mereka mungkin dapat melindungi diri dari kenaikan suku bunga.

Mungkin manfaat terbesar dari pinjaman konstruksi-ke-permanen adalah bahwa pembeli rumah dapat mengunci suku bunga pada hipotek mereka sebelum konstruksi bahkan dimulai hingga 18 bulan sebelumnya.

Mengunci tingkat bunga adalah buffer yang baik terhadap kenaikan suku bunga. Jika suku bunga saat ini naik, peminjam dapat mendapatkan suku bunga yang lebih rendah dan menguncinya sebelum kenaikan suku bunga. Selain itu, pemilik rumah yang memiliki kredit bagus pada saat mereka mengajukan pinjaman kemungkinan akan menemukan bahwa kredit yang lebih baik sering kali berarti suku bunga yang lebih baik.

Selain itu, peminjam hanya perlu membayar satu set biaya penutupan, yang dapat menghemat uang untuk pembiayaan.

Manfaat lain dari pinjaman konstruksi-ke-permanen adalah bahwa peminjam hanya membayar satu set biaya penutupan daripada dua. Peminjam yang memilih pinjaman khusus konstruksi dan kemudian mencari hipotek secara terpisah perlu membayar dua set biaya penutupan-satu pada setiap pinjaman. Karena pinjaman konstruksi-ke-permanen secara otomatis dikonversi menjadi hipotek, tidak diperlukan biaya penutupan tambahan.

Biaya penutupan hipotek dapat berkisar antara 3 hingga 6 persen dari total harga pembelian rumah, yang dapat menambah $ 12.000 hingga $ 24.000 dengan pinjaman $ 400.000. Biaya penutupan pada pinjaman konstruksi bisa 2 hingga 5 persen dari total biaya. Itu berarti peminjam dapat membayar antara 5 dan 11 persen dalam biaya penutupan dengan mengambil pinjaman khusus konstruksi terpisah dan kemudian hipotek. Dengan pinjaman konstruksi-ke-permanen, jumlah yang dihabiskan untuk biaya penutupan akan lebih sedikit.

Pinjaman konstruksi-ke-permanen mungkin memiliki suku bunga yang lebih tinggi daripada hipotek konvensional, dan pemberi pinjaman mungkin memerlukan uang muka yang signifikan.

Meskipun biaya penutupan pada pinjaman konstruksi-ke-permanen kemungkinan akan lebih rendah, pinjaman ini mungkin datang dengan tingkat bunga yang lebih tinggi daripada pinjaman khusus konstruksi ditambah hipotek tradisional. Dengan pinjaman konstruksi-ke-permanen, peminjam mengunci bulan-bulan bunga mereka sebelumnya, yang berarti mereka mungkin berakhir dengan suku bunga yang lebih tinggi jika suku bunga menurun selama fase konstruksi rumah. Untuk beberapa peminjam, cara terbaik untuk memilih hipotek dengan tingkat bunga yang lebih rendah adalah dengan memilih pinjaman khusus konstruksi dan kemudian berbelanja untuk tingkat hipotek tradisional terbaik setelah konstruksi hampir selesai.

Poin lain yang perlu diingat adalah bahwa uang muka bisa lebih tinggi pada pinjaman konstruksi-ke-permanen. Jenis pinjaman ini mungkin membutuhkan hingga 20 persen dari jumlah total yang dipinjam dalam bentuk uang muka. Bandingkan dengan pinjaman FHA tradisional, yang memiliki persyaratan pembayaran uang muka minimum 3.5 persen dari harga pembelian rumah, dan pinjaman konstruksi-ke-permanen mungkin bukan pilihan terbaik untuk peminjam tanpa penghematan yang signifikan untuk uang muka.

Foto: Istock.com

Tidak semua pemberi pinjaman hipotek akan membiayai proyek konstruksi rumah, jadi pembeli rumah mungkin perlu berbelanja untuk menemukan persyaratan pembiayaan yang tepat untuk rumah baru mereka.

Bagi peminjam yang bertanya -tanya bagaimana cara mendapatkan pinjaman konstruksi, penting untuk diingat bahwa tidak semua pemberi pinjaman menawarkan pinjaman konstruksi. Pinjaman konstruksi dianggap berisiko tinggi di industri karena situasi seperti membutuhkan kerja sama pembangun atau persetujuan kota setempat.

Calon pemilik rumah mungkin ingin terlebih dahulu menggunakan kalkulator pinjaman konstruksi untuk menentukan anggaran mereka dan memastikan mereka tidak mengambil pinjaman yang tidak dapat mereka bayar. Begitu mereka merasa percaya diri dalam anggaran mereka, mereka perlu berbelanja dengan pemberi pinjaman yang berbeda untuk menemukan mana yang menangani pinjaman konstruksi rumah dan menawarkan pinjaman ini sebagai pinjaman konstruksi-ke-permanen. Tempat yang baik untuk memulai bisa berupa serikat kredit dan bank. Peminjam akan ingin bekerja sama dengan agen untuk memastikan mereka memahami semua persyaratan pinjaman, mendapatkan tarif pinjaman konstruksi terbaik, dan mengambil pinjaman yang mereka mampu.