Terselesaikan! Bagaimana cara kerja pinjaman konstruksi?

Foto: Depositphoto.com

T: Saya telah mencari untuk membeli rumah untuk sementara waktu tetapi tidak ada di pasaran yang cocok dengan kriteria yang saya cari. Sebaliknya, saya sedang mempertimbangkan untuk membangun rumah dari awal, tetapi saya perlu cara untuk mendanai. Bagaimana cara kerja pinjaman konstruksi, dan bagaimana saya tahu mana yang tepat untuk saya?

A: Jika Anda bertanya -tanya, “Bagaimana cara kerja pinjaman konstruksi?" kamu tidak sendiri. Pinjaman konstruksi adalah jenis pinjaman yang membantu menutupi biaya membangun rumah baru. Ada beberapa jenis pinjaman konstruksi, yang cocok untuk berbagai kebutuhan peminjam. Jenis utama termasuk pinjaman konstruksi saja, pinjaman konstruksi-ke-permanen, dan pinjaman pemilik-pembangun, meskipun ada juga beberapa opsi jika Anda ingin menyelesaikan proyek renovasi besar di rumah yang ada.

Jenis pinjaman konstruksi yang Anda pilih paling tergantung pada proyek itu sendiri, tetapi ada juga pertimbangan lain. Pinjaman konstruksi dipandang lebih berisiko oleh pemberi pinjaman daripada hipotek tradisional karena beberapa alasan, yang dapat membuat mereka lebih sulit untuk memenuhi syarat. Itu juga berarti bahwa Anda mungkin menemukan tingkat pinjaman konstruksi yang lebih tinggi dibandingkan dengan tingkat hipotek tradisional. Pelajari lebih lanjut tentang apa yang dibutuhkan setiap jenis pinjaman, bagaimana pinjaman konstruksi bekerja, dan pro dan kontra masing -masing sehingga Anda dapat memilih pinjaman konstruksi terbaik untuk Anda.

A pinjaman konstruksi adalah pinjaman jangka pendek yang digunakan untuk membiayai pembangunan properti perumahan.

Pinjaman konstruksi adalah jenis pinjaman yang membantu peminjam mendanai konstruksi perumahan; Paling umum rumah baru. Jenis pinjaman jangka pendek ini dapat menutupi biaya pembelian tanah, biaya tenaga kerja kontraktor, dan bahan bangunan dan izin yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek. Setelah rumah dibangun, peminjam dapat mengajukan hipotek tradisional untuk melunasi pinjaman konstruksi, atau dapat memilih untuk secara otomatis mengubah pinjaman konstruksi menjadi hipotek tradisional. Tidak seperti pinjaman tradisional yang memberi peminjam dengan dana secara langsung, pinjaman konstruksi memberikan pembayaran kepada kontraktor yang sedang membangun rumah dalam berbagai tahap di seluruh proses pembangunan rumah.

Sebelum menyetujui pinjaman, pemberi pinjaman kemungkinan akan meminta peminjam untuk menyewa pembangun terkemuka yang dapat menyelesaikan pekerjaan dalam kerangka waktu pinjaman, menyelesaikan pekerjaan dengan baik, dan mengelola pembayaran pinjaman dengan benar untuk menyelesaikan proyek tersebut. Peminjam dapat menemukan kontraktor terkemuka dengan berkonsultasi dengan Asosiasi Nasional Pembangun Rumah dan dengan memeriksa kredensial pembangun secara menyeluruh sebelum memilih untuk mempekerjakan satu.

Pinjaman konstruksi dilihat sebagai risiko yang lebih tinggi daripada hipotek tradisional dan karenanya cenderung memiliki suku bunga yang lebih tinggi.

Pinjaman konstruksi umumnya dipandang lebih berisiko bagi pemberi pinjaman daripada jenis pinjaman rumah lainnya yang lebih tradisional. Ada dua alasan utama untuk ini.

Pertama, pinjaman konstruksi bukanlah pinjaman yang dijamin dengan cara yang sama seperti hipotek. Dengan hipotek, peminjam memasang rumah sebagai jaminan, yang berarti pemberi pinjaman akan dapat menjual rumah untuk mengganti kerugiannya jika peminjam default pada pinjaman. Ini biasanya tidak terjadi dengan pinjaman konstruksi, kecuali jika peminjam sudah memiliki tanah tempat rumah akan dibangun; Dalam hal ini, peminjam dapat menempatkan tanah sebagai jaminan dan mungkin bisa mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah. Namun, peminjam yang mengambil pinjaman konstruksi untuk pembelian tanah selain pembangunan rumah umumnya akan memiliki tarif yang lebih tinggi dan mungkin merasa lebih sulit untuk memenuhi syarat untuk pinjaman.

Kedua, pinjaman konstruksi memiliki persyaratan yang jauh lebih pendek daripada hipotek tradisional. Sementara peminjam dapat mengambil hipotek 15 atau 30 tahun, pinjaman konstruksi memiliki ketentuan yang lebih pendek sekitar 12 hingga 18 bulan. Alasan masa pinjaman yang lebih pendek adalah bahwa pinjaman konstruksi hanya dimaksudkan untuk menutupi periode waktu ketika rumah sedang dibangun, yang sering kali satu atau dua tahun atau kadang -kadang bahkan kurang. Jika proyek ditunda dan akhirnya memakan waktu lebih lama dari kontraktor yang awalnya diperkirakan, ini dapat mengakibatkan peminjam tidak dapat melunasi pinjaman pada akhir jangka waktu. Bahkan bencana alam seperti banjir dapat menggagalkan proyek konstruksi dan memperpanjang proyek di luar istilah pinjaman konstruksi. Karena pemberi pinjaman membuat pinjaman jangka pendek untuk sejumlah besar uang, pinjaman ini dianggap berisiko dan cenderung memiliki persyaratan yang jauh lebih ketat untuk kualifikasi daripada yang akan terjadi pada hipotek tradisional.

Karena pinjaman konstruksi lebih berisiko dan oleh karena itu biasanya memiliki tarif yang lebih tinggi, peminjam harus mempertimbangkan dengan cermat menilai keuangan mereka sebelum mengajukan pinjaman untuk menentukan apakah suku bunga yang lebih tinggi adalah sesuatu yang mereka mampu secara realistis mampu.

Foto: Depositphoto.com

Ada beberapa jenis yang berbeda pinjaman konstruksi rumah.

Seperti yang disebutkan sebelumnya, ada beberapa jenis pinjaman konstruksi rumah untuk dipilih oleh peminjam. Tipe pertama adalah pinjaman khusus konstruksi. Jenis pinjaman ini dana biaya untuk membangun rumah baru untuk panjang proyek konstruksi. Setelah pembangunan rumah selesai pada akhir masa pinjaman, peminjam harus melunasi saldo, biasanya dengan mengajukan hipotek tradisional untuk membiayai rumah. Ini disebut pinjaman akhir. Membiayai bangunan rumah dengan cara ini dapat berarti membayar lebih banyak biaya, seperti biaya penutupan, karena peminjam pada dasarnya berlaku untuk dua pinjaman terpisah.

Pilihan lain adalah pinjaman konstruksi-ke-permanen. Jenis pinjaman ini membiayai biaya konstruksi rumah dan kemudian diubah menjadi hipotek tradisional pada akhir jangka waktu pinjaman konstruksi. Manfaat dari jenis pinjaman konstruksi ini adalah bahwa peminjam hanya perlu membayar satu set biaya penutupan daripada dua yang akan diperlukan dengan pinjaman hanya konstruksi dan kemudian hipotek tradisional, yang dapat menghemat uang peminjam. Dengan pinjaman hanya konstruksi dan konstruksi-ke-permanen, pembayaran pinjaman peminjam biasanya hanya bunga, dengan saldo pokok jatuh tempo pada akhir pinjaman.

Seorang peminjam yang merupakan pembangun dengan perdagangan mungkin dapat memenuhi syarat untuk pinjaman pemilik-pembangun. Dalam skenario ini, peminjam bertindak sebagai kontraktor umum mereka sendiri dan menyelesaikan pembangunan rumah sendiri. Namun, untuk memenuhi syarat untuk jenis pinjaman ini, peminjam umumnya perlu membuktikan bahwa mereka berpengalaman, berpendidikan, dan berlisensi, dan karenanya dapat menyelesaikan pekerjaan secara tepat waktu, sesuai anggaran, dan sesuai dengan persyaratan kode bangunan lokal lokal. Dengan demikian, jenis pinjaman ini biasanya bukan pilihan yang realistis bagi banyak peminjam kecuali mereka memiliki pengalaman kerja profesional dalam konstruksi.

Akhirnya, peminjam dapat memilih untuk mengajukan pinjaman renovasi jika mereka membuat pembaruan besar atau perubahan pada rumah yang ada daripada membangun yang baru. Salah satu pilihan tersebut adalah pinjaman rehabilitasi 203 (k) Otoritas Perumahan Federal. Jenis pinjaman ini memungkinkan peminjam untuk membiayai rumah itu sendiri dan perbaikan yang diperlukan. Ini adalah pilihan yang baik untuk rumah yang lebih tua yang membutuhkan banyak pekerjaan, yang biasanya tidak memenuhi syarat untuk hipotek tradisional. Menggunakan pinjaman ini, peminjam akan membeli dan sepenuhnya merombak rumah sambil melakukan satu pembayaran bulanan. Gagasan di balik jenis pinjaman ini adalah untuk membantu calon pemilik rumah membeli "fixer-impers" dan mendapatkan up to date dan layak huni.

Pemberi Pinjaman Suku Bunga Pinjaman Konstruksi Dasar pada Kelayakan Kredit dan Keuangan Peminjam, serta Ukuran dan Jangka Pinjaman.

For a borrower who wishes to take out a house construction loan, a good place to start is to assess their finances, which includes checking their credit score, looking at their debt-to-income ratio, and using a construction loan calculator to determine how pinjaman konstruksi akan sesuai dengan anggaran mereka secara keseluruhan. Saat mengajukan pinjaman konstruksi, penting bagi peminjam untuk menangani kelayakan keuangan mereka karena pinjaman memiliki suku bunga yang lebih tinggi dan lebih sulit untuk memenuhi syarat daripada jenis pinjaman lainnya.

Salah satu peminjam telah mengajukan pinjaman, pemberi pinjaman akan sangat menilai kesehatan keuangan peminjam saat meninjau aplikasi dan menentukan apakah akan memberikan pinjaman kepada calon peminjam. Pemberi pinjaman biasanya akan melihat skor kredit peminjam dan meminta dokumen termasuk rintisan cek baru -baru ini, informasi rekening bank, dan pengembalian pajak untuk menilai keuangan peminjam. Ini akan membantu pemberi pinjaman menentukan apakah peminjam dapat secara wajar membayar kembali pinjaman pada akhir istilah. Pemberi pinjaman juga akan mempertimbangkan jumlah uang yang dipinjam untuk proyek pembangunan dan berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk membayar kembali saat memutuskan apakah akan menyetujui pinjaman.

Untuk peminjam dengan skor kredit yang adil yang mungkin mengalami kesulitan memenuhi syarat untuk pinjaman konstruksi, ada opsi pinjaman konstruksi yang didukung FHA. Salah satu opsi adalah pinjaman konstruksi dekat satu kali FHA, yang memungkinkan peminjam menggulung pembelian tanah, pembangunan rumah baru, dan hipotek akhirnya menjadi satu pinjaman tunggal untuk menghindari membayar biaya penutupan dua kali. FHA mengharuskan peminjam untuk meletakkan setidaknya 3.5 persen pada pinjaman ini. Peminjam dengan uang muka minimum akan membutuhkan skor kredit minimal 580 untuk memenuhi syarat; Peminjam yang meletakkan 10 persen atau lebih dapat memenuhi syarat dengan skor kredit minimum 500.

Foto: Depositphoto.com

Peminjam biasanya akan diminta untuk memberikan pemberi pinjaman dengan garis waktu, rencana, dan anggaran untuk proyek konstruksi.

Pemberi pinjaman biasanya akan meminta informasi yang sangat rinci dari peminjam untuk menyetujui pinjaman. Ini termasuk informasi dari kontraktor seperti garis waktu proyek, rencana terperinci dari konstruksi baru, dan anggaran yang realistis. Ini memungkinkan pemberi pinjaman untuk sepenuhnya memeriksa kontraktor dan rencana konstruksi untuk memastikan semuanya beres dan menentukan berapa banyak yang harus dipinjamkan kepada peminjam jika pinjaman disetujui.

Garis waktu proyek juga penting karena memberi pemberi pinjaman gambaran tentang apa istilah pinjaman seharusnya. Penting bahwa istilah pinjaman cocok dengan jumlah waktu yang akan diambil proyek konstruksi, karena jika proyek berjalan di atas peminjam mungkin tidak dapat membayar kembali pinjaman pada saat istilah berakhir. Anggaran juga penting karena jika proyek lebih dari anggaran, pinjaman mungkin tidak cukup untuk menutupi biaya konstruksi.

Jika peminjam dan kontraktor mereka tidak dapat memberikan informasi ini kepada pemberi pinjaman, itu dapat mengakibatkan pinjaman ditolak.

Pemberi pinjaman biasanya akan meninjau kontraktor untuk memastikan mereka berlisensi dan berpengalaman sebelum menyetujui a pinjaman konstruksi.

Selain meninjau rencana dan anggaran konstruksi, pemberi pinjaman akan ingin memastikan kontraktor berlisensi, diasuransikan, dan berpengalaman dan memegang lisensi yang diperlukan untuk beroperasi secara lokal. Mereka juga dapat melihat apakah kontraktor terbaru tentang sertifikasi; Untuk peminjam yang menggunakan kursi roda, misalnya, pemberi pinjaman mungkin memeriksa bahwa kontraktornya adalah ADA (American with Disabilities Act) sesuai jika kontraktor akan membangun rumah yang sesuai ADA (kadang-kadang disebut desain rumah universal).

Pemberi pinjaman juga akan melihat pengalaman kontraktor membangun rumah. Pemberi pinjaman menginginkan kontraktor yang idealnya memiliki pengalaman bertahun -tahun dan terkenal dan memiliki reputasi baik di bidangnya. Untuk memastikan kontraktor akan memenuhi persyaratan pemberi pinjaman, peminjam dapat mencari kontraktor melalui National Association of Home Builders. Kontraktor yang merupakan anggota asosiasi profesional ini sering harus memenuhi kriteria ketat untuk keunggulan dan memiliki pengalaman bertahun -tahun membangun rumah secara khusus. Menjadi bagian dari asosiasi profesional juga berarti kontraktor kemungkinan akan menerima pelatihan berkelanjutan dan mengikuti perkembangan terbaru di bidangnya. Karena kontraktor sangat diteliti oleh pemberi pinjaman, itulah satu lagi alasan peminjam untuk melakukan penelitian menyeluruh sebelum memilih kontraktor.

Foto: Depositphoto.com

Pemberi pinjaman melakukan pembayaran, yang disebut "Draws," kepada Kontraktor pada berbagai fase proyek konstruksi.

Setelah meninjau keuangan peminjam, kualifikasi kontraktor, dan rincian proyek konstruksi, pemberi pinjaman akan menyetujui pinjaman jika mereka merasa yakin bahwa pinjaman akan dibayar dan proyek selesai dalam jangka waktu pinjaman. Setelah itu, pemberi pinjaman akan melakukan pembayaran, juga disebut undian, ke kontraktor secara langsung.

Sementara pinjaman tradisional mencairkan uang kepada pemegang hipotek setelah ditutup, pembayaran pinjaman konstruksi langsung ke kontraktor tanpa pemilik rumah menyentuh mereka. Undian yang dijadwalkan ini diberikan kepada kontraktor selama fase yang ditetapkan dari proyek konstruksi untuk membayar tenaga kerja dan material. Ini adalah salah satu alasan mengapa banyak perencanaan harus masuk ke proyek sebelum pinjaman disetujui. Pemberi pinjaman perlu mengetahui jadwal proyek sehingga mereka tahu kapan harus mengirim undian ke kontraktor. Meskipun pinjaman konstruksi bisa sulit diamankan, mereka juga dapat berarti manajemen keuangan yang lebih mudah bagi peminjam, karena semua peminjam perlu khawatir adalah melakukan pembayaran pinjaman bulanan sementara pemberi pinjaman menangani pembayaran kontraktor.

Beberapa contoh ketika pemberi pinjaman dapat melakukan pembayaran kepada kontraktor termasuk ketika fondasi dituangkan, ketika dinding dan atap dibingkai, ketika drywall dipasang, ketika pipa dan perlengkapan ditambahkan, ketika trim dipasang, dan Saat sentuhan akhir selesai.

Peminjam biasanya melakukan pembayaran hanya bunga selama pinjaman konstruksi istilah dan perlu melunasi pinjaman setelah konstruksi selesai.

Perbedaan lain antara hipotek tradisional dan pinjaman konstruksi adalah bahwa peminjam biasanya melakukan pembayaran hanya bunga selama masa pinjaman, dan kemudian melunasi saldo setelah rumah dibangun sepenuhnya. Ini dapat membuat pembayaran cukup mudah dikelola selama periode ketika rumah sedang dibangun. Bagi peminjam yang menambahkan pinjaman konstruksi ke biaya hidup reguler mereka, ini bisa menjadi manfaat besar. Misalnya, seorang peminjam mungkin membayar hipotek di rumah mereka saat ini sementara yang baru sedang dibangun, yang bisa terasa seperti memiliki dua hipotek pada saat yang sama. Atau, peminjam mungkin antara tempat tinggal saat rumah mereka sedang dibangun, jadi mereka mungkin memiliki biaya tambahan seperti membayar sewa untuk perumahan sementara. Pembayaran hanya bunga dapat membuat anggaran selama waktu ini lebih mudah dikelola.

Jika peminjam tidak ingin menunggu untuk melunasi pinjaman setelah proyek selesai, mereka mungkin dapat berbicara dengan pemberi pinjaman mereka tentang melunasi beberapa pinjaman pinjaman selama periode konstruksi, asalkan anggaran mereka dapat menanganinya.

Setelah rumah selesai, peminjam mungkin memiliki opsi untuk mengonversi pinjaman konstruksi ke hipotek tradisional.

Peminjam yang memilih pinjaman konstruksi-ke-permanen akan secara otomatis memiliki pinjaman konstruksi mereka dikonversi menjadi hipotek setelah rumah dibangun. Jenis pinjaman ini juga disebut sebagai pinjaman konstruksi tertutup tunggal, karena peminjam tidak perlu berurusan dengan penutupan dan biaya terkait setelah rumah selesai. Seorang peminjam dapat mengambil pinjaman konstruksi-ke-permanen untuk membiayai pembelian tanah dan pembangunan rumah yang baru, dan kemudian secara otomatis memiliki hipotek untuk menggantikan pinjaman konstruksi. Setelah itu, peminjam akan melunasi pinjaman karena mereka akan hipotek, dengan pembayaran bulanan yang terdiri dari pokok dan bunga untuk jangka waktu 15 hingga 30 tahun.

Jika peminjam memilih pinjaman khusus konstruksi, mereka perlu menentukan cara melunasi saldo pinjaman setelah proyek pembangunan rumah selesai pada akhir masa pinjaman. Banyak peminjam akan memilih untuk mengambil hipotek untuk melunasi pinjaman selama periode waktu yang ditentukan, biasanya 15 hingga 30 tahun. Tetapi tidak seperti pinjaman konstruksi-ke-permanen, peminjam yang memilih pinjaman khusus konstruksi harus berlaku untuk hipotek baru, yang berarti membayar biaya penutupan dua kali. Namun, beberapa peminjam mungkin lebih suka melakukannya dengan cara ini, karena memungkinkan mereka untuk berkeliling dan menemukan tarif hipotek serendah mungkin untuk mereka pada saat itu. Untuk menentukan jenis pinjaman konstruksi mana yang akan diajukan, peminjam dapat melihat biaya penutupan rata -rata dan suku bunga hipotek untuk melihat opsi mana yang menawarkan penghematan potensial terbesar bagi mereka.