Haruskah saya memasukkan klausa eskalasi dalam penawaran real estat saya?

Foto: Istockphoto.com

Q: Saya sedang berpikir untuk membuat penawaran di sebuah properti. Agen real estat saya menyarankan agar saya memasukkan klausul eskalasi. Namun, saya yakin saya dapat membeli rumah ini karena saat ini tidak ada penawaran lain. Haruskah saya mengikuti saran agen saya atau hanya mengajukan penawaran? Dan apa itu klausa eskalasi?

A: Sebagai pembeli rumah, Anda mungkin menempatkan terlalu banyak kepercayaan pada penawaran Anda. Hanya karena Anda tidak memiliki kompetisi yang diketahui tidak berarti Anda akan mendapatkan properti. Bahkan ketika Anda merasa yakin bahwa Anda akan memenangkan properti, mungkin ada seseorang yang membuat penawaran menit terakhir yang lebih tinggi. Inilah sebabnya mengapa mungkin merupakan ide yang baik untuk memasukkan klausul eskalasi real estat dalam perjanjian pembelian Anda, sehingga Anda memiliki kesempatan untuk mengalahkan tawaran yang lebih tinggi dari penawaran awal Anda tetapi dalam kisaran yang bersedia Anda bayar.

Baca terus untuk mempelajari lebih lanjut tentang apa klausul eskalasi dalam real estat dan mengapa Anda harus mempertimbangkan memasukkan satu dalam penawaran Anda.

TERKAIT: Apa daftar saku di real estat?

Foto: Istockphoto.com

Apa itu klausul eskalasi?

Klausul eskalasi (atau eskalator) secara otomatis memulai proses negosiasi pada penawaran Anda untuk membeli rumah jika pembeli lain mengalahkan Anda. Dalam transaksi standar tanpa klausa eskalasi, jika Anda menawar rumah dan seseorang datang dan mengajukan penawaran yang lebih tinggi dan penjual menerima penawaran yang lebih tinggi, Anda kehilangan kesempatan untuk membeli rumah. Tetapi klausa eskalasi memberi Anda kesempatan untuk secara otomatis mempermanis penawaran Anda hingga sosok yang telah ditentukan.

Klausul eskalasi biasanya berisi tiga komponen utama.

Jadi bagaimana cara kerja klausa eskalasi? Biasanya, agen real estat Anda akan membantu Anda membuat perjanjian pembelian. Mereka juga dapat meminta bantuan pengacara real estat untuk memastikan klausul eskalasi ditulis dengan benar. Apa yang pada dasarnya penawaran eskalator akan katakan adalah bahwa Anda menawarkan jumlah tertentu untuk properti. Tetapi jika pembeli lain menawarkan jumlah yang sama atau lebih dari penawaran Anda, klausa eskalasi menunjukkan Anda bersedia meningkatkan penawaran Anda secara bertahap dengan jumlah yang ditetapkan sampai Anda mencapai batas yang ditentukan. Di bawah ini adalah contoh bagaimana ini bisa disusun:

Penawaran asli: $ 450.000
Jumlah eskalasi: $ 5.000
Harga maksimum: $ 550.000

Menurut Freddie Mac, proses eskalasi berjalan seperti ini: Setelah penjual menerima tawaran yang lebih tinggi dari pembeli lain, penjual harus memberikan bukti yang kuat dari tawaran yang lebih tinggi dari Anda. Menggunakan jumlah di atas, jika pembeli yang bersaing mengajukan penawaran $ 460.000 di properti, klausul eskalasi Anda akan secara otomatis mengalahkan tawaran itu dengan melawan $ 465.000. Ini akan bolak -balik sampai harga maksimum $ 550.000 tercapai.

Dalam kebanyakan kasus, ini akan berakhir jauh sebelum mencapai harga maksimum Anda, dengan Anda mungkin memenangkan rumah. Namun, di pasar penjual yang kuat, terutama di daerah permintaan tinggi, tawaran dapat pergi beberapa ratus ribu dolar dengan harga yang diminta rumah.

Foto: Istockphoto.com

Klausul eskalasi dapat bermanfaat di pasar penjual.

Jika Anda mempertimbangkan untuk memasukkan klausul eskalasi di pasar penjual? Mungkin ide yang baik untuk melakukannya, mengingat inventaris perumahan mungkin rendah dan permintaannya tinggi. Berikut adalah beberapa alasan Anda harus mempertimbangkan klausa eskalasi di pasar penjual.

• Itu bisa menghilangkan game kucing-dan-tikus. Di pasar penjual panas, penjual mungkin harus bolak -balik dengan banyak pembeli potensial. Manfaat memiliki klausul eskalasi di pasar penjual adalah membuat penjual tahu yang terendah dan penawaran tertinggi Anda segera. Ini bisa membuat keputusan mereka lebih mudah.
• Klausa eskalasi bisa mempercepat prosesnya. Meskipun klausul eskalasi dapat memicu negosiasi dan bahkan perang penawaran, ada saat -saat ketika itu juga bisa membuat kesepakatan lain untuk beristirahat. Jika jumlah eskalasi Anda kebetulan beberapa ribu di atas apa yang bersedia dibayar oleh pembeli lain, Anda bisa memenangkan properti segera.
• Di pasar penjual panas, klausul eskalasi mungkin menjadi satu -satunya pilihan untuk tetap dipertimbangkan. Kemungkinan akan ada banyak penawaran tinggi. Oleh karena itu, untuk menghindari kecewa dengan membuat satu penawaran, mungkin ide yang baik untuk memasukkan klausul eskalasi. Bersiaplah untuk pergi setinggi di atas harga yang diminta sesuai dengan anggaran Anda.

Dalam kebanyakan kasus, agen real estat akan menyarankan termasuk klausul eskalasi hanya jika mereka yakin ada persaingan sengit atas properti yang diberikan. Namun, bahkan ketika persaingan tampaknya kurang, jika pasar keseluruhan sangat mendukung penjual, pilihan teraman Anda adalah memasukkan klausul eskalasi dalam penawaran Anda. Kondisi pasar seperti itu dapat membawa beberapa pembeli menit terakhir yang memicu perang penawaran real estat, yang dapat mengetuk tawaran Anda langsung dari meja. Penjual dapat pindah ke pembeli dengan penawaran yang lebih baik, terutama jika pembeli menit terakhir ingin membeli rumah dengan uang tunai.

“Selalu layak untuk memasukkan klausa eskalasi ke dalam kontrak Anda jika sifat kompetitif dari properti membutuhkannya,” kata Stephen Michalakos, seorang agen real estat di Engel & Völkers di ST. Petersburg, Florida. Michalakos menambahkan bahwa ketika pasar berubah dengan kenaikan suku bunga, kemungkinan lebih sedikit rumah yang akan dijual seharga ratusan ribu atas harga yang diminta, “tetapi klausul eskalasi masih akan berfungsi sebagai alat bahkan jika hanya untuk mengalahkan satu penawaran yang bersaing lainnya yang bersaing lainnya."

Terkait: Para ahli menjelaskan terminologi real estat yang paling membingungkan

Ada kelemahan klausul eskalasi.

Meskipun eskalasi dapat bermanfaat, terutama di pasar penjual, mungkin ada beberapa kelemahan untuk memasukkannya ke dalam penawaran Anda. Ini beberapa.

• Ini mungkin tidak terlihat seperti penawaran yang menarik bagi penjual. Jika penjual memiliki banyak penawaran di atas meja dan satu dengan klausa eskalasi, mereka mungkin lebih suka penawaran tradisional di mana pembeli hanya menyajikan penawaran terbaik mereka.
• Negosiasi bisa menunda garis waktu penjualan. Anda bukan satu -satunya yang berada di tenggat waktu untuk pindah. Penjual mungkin perlu meninggalkan properti secepat mungkin karena alasan pribadi. Menambahkan klausul eskalasi dapat menyebabkan keterlambatan dalam proses penjualan dan mengganggu garis waktu mereka.
• Anda mungkin tidak mendapatkan properti. Tidak peduli berapa banyak uang yang ingin Anda pakai di sebuah properti, perlu diingat bahwa uang bukan satu -satunya faktor yang mungkin dipertimbangkan oleh penjual. Klausa eskalasi tidak selalu menjamin bahwa Anda akan mendapatkan rumah. Misalnya, jika penawar yang lebih rendah dapat menutup rumah lebih cepat dari yang Anda bisa, penjual dapat mengambil tawaran itu sebagai gantinya.

Dalam beberapa kasus, klausul eskalasi mungkin tidak diperlukan dan bahkan mungkin bekerja melawan pembeli. Menurut Megan Micco, Associate Broker di MeganMicco.com di Berkeley, California, “Agen real estat lokal yang berpengalaman akan memiliki pemahaman yang kuat tentang tren penetapan harga di pasar lokal mereka. Mereka harus dapat memperkirakan harga jual akhir dalam kisaran sempit dan memberi tahu klien mereka sesuai, ”katanya. “Oleh karena itu, seharusnya tidak perlu memasukkan klausa eskalasi."

Lebih lanjut Micco memperingatkan bahwa menempatkan klausa eskalasi dalam perjanjian pembelian perumahan dapat menjadi bendera merah untuk agen listing, menjelaskan, “Ini adalah tanda bahwa pembeli juga berharap mendapatkan kesepakatan dengan meremehkan kemungkinan harga jual, atau bahwa mereka diwakili oleh agen yang tidak berpengalaman yang tidak memberi tahu klien mereka tentang apa yang diperlukan untuk memenangkan tawaran di pasar yang kompetitif."

Foto: Istockphoto.com

Pertimbangkan untuk menambahkan kontingensi penilaian.

Kontinjensi penilaian memungkinkan Anda untuk memutus kontrak pembelian rumah jika penilaian mengungkapkan bahwa nilai rumah secara substansial kurang dari harga jual yang disepakati.

Penilaian cukup khas dalam transaksi real estat dan sering diharuskan oleh perusahaan hipotek pembeli, yang ingin memastikan properti itu sepadan dengan jumlah pembiayaannya. Jika penilaian kembali keluar dari jalur dengan harga pembelian, bank dapat menolak untuk membiayai harga pembelian penuh. Ini berarti pembeli harus menghasilkan uang tunai tambahan untuk menutupi perbedaan antara harga jual dan apa yang bersedia dibiayai bank.

Namun, kontingensi penilaian adalah "bendera merah" lain yang mungkin ingin dihindari oleh penjual, terutama jika kontingensi berada di atas klausul eskalasi, yang mungkin juga ditemukan oleh penjual sebagai komplikasi berat.

“Di pasar penjual yang kuat, sangat sulit untuk menang sebagai pembeli dengan segala jenis kontingensi,” kata Micco.

Bagaimanapun Anda menyajikan tawaran Anda, penting untuk mempertimbangkan dengan cermat semua jebakan potensial. Per Michalakos, “Jika Anda membeli rumah melalui pembiayaan, termasuk kontingensi penilaian dengan klausul eskalasi Anda akan mengambil sedikit kreativitas keuangan dari pro hipotek yang baik, dan penasihat real estat yang hebat.

Jika Anda membayar tunai untuk rumah baru Anda, permainan berubah. "Banyak penawaran semuanya uang tunai dan tidak memerlukan pinjaman atau penilaian sama sekali," kata Micco. Jika Anda memilih untuk melupakan penilaian, maka kontingensi penilaian, tentu saja, diperdebatkan.

Pada akhirnya, jika Anda memilih untuk memasukkan klausul eskalasi real estat dalam penawaran Anda dengan atau tanpa kontingensi penilaian-Michalakos menawarkan saran ini: “Eskalasi Anda maksimum harus dianggap sebagai yang terbaik, tertinggi, dan penawaran akhir Anda. Anda harus menyadari bahwa eskalasi Anda maksimum mungkin berakhir dipukuli oleh penawaran lain."

Terkait: Situs Web Real Estat Terbaik 2022