Cara membalik rumah

Foto: Istockphoto.com

Selamat Datang di Panduan Bob Vila untuk membalik rumah, Serial yang didedikasikan untuk menunjukkan kepada Anda tempat terbaik untuk membalik rumah, langkah-langkah penting untuk memilih properti, harus melakukan peningkatan dan perbaikan, dan cara mengejutkan untuk mengurangi biaya Anda untuk mendapatkan hasil maksimal dari rumah Anda membalik penjualan. Di sini Anda akan menemukan wawasan segar yang dicampur dengan saran Bob yang telah dicoba-dan-benar, pemandu belanja kami yang diperiksa, dan trek dalam untuk para profesional yang tepat untuk membalik ke garis finish.

Semua orang mendengar betapa mudahnya menghasilkan uang untuk membalik rumah. Namun, ini sedikit lebih terlibat daripada hanya membeli fixer-atas pertama yang Anda lihat, menampar lapisan cat, dan meletakkannya kembali di pasar. Pembalikan rumah yang sukses melibatkan mengidentifikasi properti yang cocok dan secara akurat memperkirakan berapa biaya untuk memperbaikinya dan berapa banyak yang mungkin akan dijual setelah diperbaiki.

Membalik rumah bukan untuk orang yang lemah hati. Ya, ada uang yang harus dihasilkan jika dilakukan dengan benar, tetapi sirip potensial dapat menemukan diri mereka secara finansial di bawah air jika mereka memilih rumah yang salah atau gagal memperbaikinya dan mengubahnya dengan cepat. Sebelum mengajukan penawaran di rumah apa pun yang tertekan, ingatlah hal -hal berikut.

Apa yang membalik rumah?

Membalik rumah adalah proses membeli rumah yang perlu diperbarui atau perbaikan, memperbaikinya dengan cepat, dan kemudian menjualnya dengan untung. Sirip rumah tangan biasanya adalah tipe DIY yang ingin melakukan pekerjaan peningkatan sendiri untuk menikmati lebih banyak keuntungan, tetapi sirip rumah lainnya tidak pernah menyentuh kuas-mereka menyewa pro untuk melakukan pekerjaan perbaikan pekerjaan perbaikan.

Praktik yang relatif baru di adegan yang menyentuh rumah adalah membalik mikro, di mana investor mencari rumah yang kurang bernilai yang membutuhkan sedikit pekerjaan. Investor membeli rumah, membersihkan dan merapikan, dan kemudian menjualnya. Membalik mikro adalah proses yang cepat, dan untuk menjadi sukses, investor harus mengetahui pasar dan dapat menjual kembali rumah dengan cepat.

Cara mulai membalik rumah

Peluang Anda untuk berhasil membalik peningkatan rumah saat Anda mendekati proyek dengan cara bisnis. Hindari pembelian impuls. Langkah -langkah berikut akan membantu Anda mempelajari cara membalik rumah sambil meminimalkan risiko keuangan. Cara terbaik untuk membalik rumah adalah dengan mengikuti praktik investasi real estat yang telah dicoba dan benar, seperti yang kami detail di sini.

Foto: Istockphoto.com

1. Lakukan riset pasar yang rajin.

Mengetahui pasar real estat di daerah Anda sangat penting untuk membalik rumah yang menguntungkan. Kota terbaik untuk membalik rumah bervariasi dari tahun ke tahun, berdasarkan beberapa kriteria. Saat menunjukkan komunitas yang paling menguntungkan untuk flip rumah yang sukses, guru keuangan mencari komunitas di mana rumah meningkat nilainya dan pendapatan rumah tangga rata -rata tinggi. Mereka juga akan melihat rata -rata waktu rumah ada di pasaran sebelum menjual (lebih pendek lebih baik) dan faktor dalam persentase pemilik rumah versus penyewa.

Membeli fixer-atas di salah satu komunitas itu tidak menjamin kesuksesan. Terserah pembeli individu untuk melakukan penelitian tambahan.

• Pertimbangkan biaya renovasi. Jika biaya masuk akal, itu meningkatkan kemungkinan pembeli dapat memperoleh keuntungan di rumah yang sudah selesai.
• Bandingkan daftar harga dengan harga jual. Ini akan memberi tahu Anda apakah penjual mendapatkan apa yang mereka inginkan dari rumah mereka. Jika rumah dijual dengan harga dalam 1 hingga 5 poin persentase dari harga yang diminta, ada kemungkinan besar flip house juga akan.
• Faktor dalam jumlah agen. Di komunitas tempat rumah dijual dengan cepat, Anda biasanya akan menemukan banyak agen real estat. Jika daerah tersebut hanya memiliki beberapa agen, itu mungkin merupakan tanda pasar perumahan tidak menguntungkan.

Lebih lanjut tentang memulai:
➤ 5 hal penting yang perlu diketahui sebelum membalik rumah
➤ 10 kota terbaik di u.S. untuk membalik rumah

2. Paku anggaran dan pembiayaan Anda.

Jangan membuat kesalahan dengan berpikir Anda tidak dapat membalik rumah hanya karena Anda tidak memiliki uang tunai untuk membeli rumah. Jika kredit Anda bagus dan Anda dapat menunjukkan kepada pemberi pinjaman bahwa rumah yang Anda pilih memiliki potensi, Anda sering dapat mendapatkan pinjaman untuk membeli dan memperbaikinya.

Biaya untuk membalik rumah termasuk harga pembelian ditambah biaya perbaikan, asuransi untuk melindungi investasi Anda, biaya holding, utilitas, dan pajak properti. Ini juga termasuk pajak capital gain yang akan Anda bayar saat Anda menjual rumah dengan untung. Meneliti semua biaya potensial sebelum melakukan pembelian. Pemberi pinjaman potensial akan ingin melihat rencana keuangan Anda untuk rumah.

Pertimbangkan aturan 70 persen rumah terbalik saat menentukan apakah Anda dapat menghasilkan keuntungan. Aturan 70 persen hanyalah pedoman umum, tetapi dapat membantu sirip pemula rumah memutuskan apakah rumah itu berisiko baik. Inilah cara menggunakan aturannya:

1. Perkirakan nilai after-repair rumah (ARV): Ini adalah jumlah yang mungkin dijual rumah setelah diperbaiki. Agen real estat dapat membantu Anda memperkirakan nilai ini. Misalnya, katakanlah rumah itu kemungkinan akan dijual seharga $ 250.000 setelah diperbaiki. ARV -nya adalah $ 250.000.
2. Sekarang, gandakan ARV dengan .70. Dalam contoh kami, $ 175.000 adalah 70 persen dari perkiraan nilai rumah $ 250.000 rumah.
3. Kurangi perkiraan biaya perbaikan dari ARV: Hasilnya adalah jumlah maksimum yang harus Anda bayar untuk rumah. Dalam contoh kami, ARV adalah $ 175.000. Jika kami pikir itu akan membutuhkan $ 35.000 untuk memperbaiki rumah, kami akan mengurangi $ 35.000 dari $ 175.000. Ini memberi kami $ 140.000, yang paling ingin kami bayar untuk membeli rumah.

Seperti semua aturan, aturan 70 persen hanyalah parameter. Di pasar yang panas di mana rumah -rumah menjual harga yang diminta penuh dalam beberapa hari setelah terdaftar, Anda mungkin bisa mendorong aturan 70 persen hingga 80 persen, atau bahkan sedikit lebih tinggi. Kuncinya adalah mengetahui pasar dan memahami risikonya. Selalu lebih baik untuk berbuat salah di sisi kehati -hatian.

Lebih lanjut tentang pembiayaan flip:
➤ Berapa biaya untuk membalik rumah?
➤ Aturan 70 persen di rumah terbalik, jelas
➤ Cara membalik rumah tanpa uang

Foto: Istockphoto.com

3. Pekerjakan bantuan yang tepat.

Mungkin tergoda untuk mencoba dan melakukannya sendiri saat membalik rumah, tetapi bisa menjadi bumerang. Dapat dimengerti untuk ingin menghemat uang dan menghasilkan keuntungan yang lebih signifikan dengan mencoba melakukan semua pekerjaan sendiri, tetapi kecuali jika Anda seorang real estat dan konstruksi pro, itu ide yang berisiko. Mempekerjakan profesional yang berpengetahuan akan menutupi pangkalan Anda dan Anda akan berisiko lebih sedikit. Ini sangat penting untuk sirip rumah baru tanpa pengalaman di real estat. Anda masih bisa berhasil membalik rumah, tetapi jangan membuat kesalahan dengan mencoba melakukannya sendiri.

• Inspektur: Pemberi pinjaman dapat memerlukan inspeksi profesional sebelum meminjamkan uang kepada Anda untuk membeli rumah, tetapi jika tidak, membayar untuk inspeksi bermanfaat, jadi Anda tahu sejauh mana masalah langsung dari kelelawar. Menemukan cacat yang signifikan saat Anda sudah dalam proses memperbaiki rumah dapat dengan cepat memakan keuntungan apa pun yang mungkin Anda dapatkan.
• Kontraktor: Beberapa hal yang mungkin Anda inginkan diy-such seperti melukis-tetapi tinggalkan barang-barang besar, seperti perbaikan struktural, penggantian jendela, dan atap, ke pro.
• Agen real estat: Seorang agen biasanya akan mengambil komisi 5 hingga 6 persen untuk penjualan. Itu adalah sebagian besar perubahan, tetapi mempekerjakan agen adalah metode terbaik untuk menjual properti dengan cepat. Dalam jangka panjang, biasanya sepadan dengan biayanya.

4. Tahu apa yang membuat rumah flip yang bagus.

Setelah memastikan pasar perumahan saat ini optimal dan pembiayaan Anda sudah ada, masih ada bagian penting dari persamaan perburuan flip-house untuk mempertimbangkan pembelian rumah yang ideal. Rumah harus menjadi investasi yang baik, tetapi apa artinya itu ketika datang ke rumah membalik? Pertimbangkan yang berikut.

• Kondisi: Prospek yang baik adalah rumah yang membutuhkan pekerjaan tetapi bukan perbaikan besar. Meskipun ini dapat bervariasi berdasarkan jumlah uang yang Anda rencanakan, biasanya lebih baik membatasi pembaruan untuk lantai baru, cat, berpihak, dan atap daripada menangani renovasi besar yang mencakup penggalian di sekitar fondasi dan memperbaiki masalah struktural. Kecuali jika Anda berada dalam perdagangan konstruksi, memiliki kontraktor melihat rumah sebelum Anda membeli sangat penting.
• Lokasi: Ini menggabungkan beberapa hal-yang paling umum adalah lingkungan yang diinginkan, yang akan meningkatkan kemungkinan menjual rumah. Namun, itu juga berarti kedekatan rumah dengan tempat Anda tinggal atau bekerja, mengingat Anda mungkin akan mengunjungi tempat itu setiap hari untuk mengerjakannya atau mengawasi pekerjaan orang lain.
• Underpriced: Untuk flip yang sukses, Anda harus membeli rumah dengan harga murah dan menjualnya dengan untung. Itu berarti bahwa untuk alasan apa pun, penjual saat ini bersedia membiarkan rumah pergi kurang dari nilai pasar yang adil.

Lebih lanjut tentang memilih rumah yang tepat:
➤ Jangan lupa langkah penting ini saat berbelanja untuk membalik

Foto: Istockphoto.com

5. Buat saja pembaruan penting.

Pembeli tidak akan membayar ekstra untuk perlengkapan lampu yang Anda cintai atau bak mandi air panas di dalam tanah. Mereka dapat menikmati peningkatan Anda, tetapi Anda tidak akan mendapat untung dari mereka. Faktanya, Anda bisa kehilangan uang. Aturan praktis yang baik adalah membuat hanya pembaruan penting-yang diperlukan untuk membuat rumah segera layak untuk ditinggali dan kemudian biarkan pemilik rumah baru membuat peningkatan khusus mereka sendiri.

Melakukan lebih dari yang dibutuhkan untuk menjual rumah hanyalah satu kesalahan rumah, tapi itu yang besar. Kesalahan paling signifikan adalah meremehkan biaya perbaikan. Bagaimanapun, kesalahan di sisi yang aman dan jangan menghabiskan tambahan untuk sentuhan pribadi yang mungkin tidak dipedulikan pembeli berikutnya.

Lebih lanjut tentang renovasi flip:
➤ 8 rumah membalik kesalahan untuk dihindari dengan cara apa pun
➤ 10 Rahasia Orang Dalam untuk Mengurangi Biaya Renovasi Rumah Balik Anda

6. Itu membayar untuk menjadi cepat.

Semakin cepat Anda memperbaiki rumah, semakin cepat Anda bisa mendapatkannya kembali ke pasar, dan semakin cepat Anda dapat menyadari keuntungan. Dalam kebanyakan situasi, memperbaiki rumah dengan cepat adalah taruhan terbaik Anda untuk menghasilkan uang. Jika Anda meminjam uang untuk membeli dan memperbaiki rumah, semakin lama waktu yang dibutuhkan, semakin banyak bunga Anda harus membayar pemberi pinjaman. Anda juga harus membayar pajak properti untuk waktu Anda memiliki tagihan rumah dan utilitas, jadi menjadi cepat dapat menghemat uang.

Biasanya, Anda akan menjaga proyek tetap lebih baik jika Anda mempekerjakan profesional untuk melakukan perbaikan. Namun, jika Anda berpengetahuan luas di bidang DIY, seperti lantai, Anda dapat menghemat uang dengan meletakkan karpet baru sendiri. Jujur saja dan tolak perbaikan yang tidak Anda ketahui.

Foto: Istockphoto.com

7. Cara menjual rumah flip.

Menjual rumah flip dapat dibagi menjadi dua fase-fase terpisah untuk dijual dan kemudian menganalisis, bernegosiasi, dan menerima tawaran.

Kecuali jika Anda sudah memiliki potensi pembeli yang berbaris, biasanya yang terbaik adalah mendaftarkan rumah dengan agen real estat yang dapat mengakses Layanan Listing Multiple Community (MLS). Memiliki rumah di daftar multi-daftar adalah cara terbaik untuk menjangkau pembeli potensial. Untuk sebagian besar penjual flip-house, sepadan dengan komisi yang dibayarkan kepada agen.

• Persiapan untuk dijual: Jangan mengabaikan sentuhan akhir yang membuat rumah menarik bagi pembeli. Agen real estat dapat membantu di sini, tetapi Anda umumnya ingin rumah itu membuat kesan pertama yang sangat baik, jadi pastikan itu terlihat bagus dari trotoar. Fokus pada pembersihan setiap sudut dan celah (jual bersih). Jika rumah berada dalam kisaran harga atas, pertimbangkan untuk dipentaskan secara profesional untuk menunjukkan kepada pembeli seperti apa rasanya tinggal di sana.
• Menerima tawaran: Jika Anda telah mengikuti semua langkah di sepanjang jalan, membeli rumah flip yang memenuhi aturan 70 persen, dan rumah itu berada di pasar yang panas, kemungkinan Anda akan mendapatkan penawaran segera setelah Anda mendaftar rumah di rumah. Ada pepatah di industri real estat, "uang pertama adalah uang terbaik," yang berarti jangan terlalu pilih -pilih jika tawaran datang sedikit di bawah harga yang diminta. Perlu diingat bahwa semakin lama Anda memiliki rumah, semakin tinggi biaya penahanan Anda.

Lebih lanjut tentang mendapat untung:
➤ 12 sentuhan akhir yang dapat membantu menjual rumah flip untuk lebih banyak uang
➤ Apa yang harus dilakukan jika Anda tidak bisa (atau tidak ingin) menjual rumah flip Anda

Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk membalik rumah?

Banyak yang terjadi antara waktu Anda membeli rumah flip dan saat Anda menutup penjualannya. Bergantung pada jenis perbaikan yang dibutuhkan, Anda bisa melihat kerangka waktu dari 8 minggu hingga 6 bulan atau lebih.

Namun, real estat tidak memiliki aturan yang keras dan cepat karena setiap rumah berbeda, dan setiap situasi berbeda. Memiliki semua bebek Anda berturut -turut sebelum Anda membeli rumah membuat Anda cenderung mengalami kejutan, seperti masalah struktural yang memperlambat proses perbaikan atau kehabisan uang sebelum rumah diperbaiki. Ingatlah bahwa membalik rumah adalah keputusan bisnis, jadi gunakan logika dan angka keras daripada emosi saat membeli rumah untuk membalik, dan Anda akan berada di depan permainan.

Foto: Istockphoto.com

Pikiran terakhir

Membalik rumah menarik karena menawarkan daya tarik menghasilkan uang besar relatif cepat. Namun, ini bukan investasi yang sangat mudah. Ini membutuhkan meneliti pasar perumahan dan berbaris agen yang dapat membantu menavigasi pembelian dan penjualan rumah, serta kontraktor yang dapat menangani pembaruan dan perbaikan.

Jumlah uang yang diperoleh dari membalik rumah sangat bervariasi dari satu komunitas ke komunitas berikutnya dan tergantung pada beberapa faktor. Sirip rumah yang memperbaiki dan membalik satu rumah per tahun sebagai hobi dapat memperoleh dari $ 5.000 menjadi $ 50.000 atau lebih, sementara seseorang yang membeli dan membalik banyak rumah dalam setahun dapat menghasilkan lebih dari $ 200.000. Jumlah laba juga tergantung pada memilih rumah yang benar, mempekerjakan kontraktor yang tepat, dan bekerja dengan agen real estat teratas.

Untuk berhasil, rumah flip harus dibeli dengan harga lebih rendah dari nilai pasar wajar, yang biasa terjadi ketika rumah perlu diperbaiki, dan pemilik saat ini tidak ingin meluangkan waktu atau membayar untuk perbaikan. Itu juga harus berlokasi di komunitas dengan pasar real estat yang sehat.

Membalik rumah tidak harus sulit, selama Anda mengikuti praktik yang baik dan tidak mencoba melakukannya sendiri. Trik untuk membalik rumah yang menguntungkan adalah untuk menghindari pembelian impulsif dan menolak keinginan untuk memperbarui rumah dengan cara yang sesuai dengan selera pribadi Anda daripada yang dari pembeli rumah rata -rata rumah.