Berapa biaya untuk memulihkan rumah bersejarah?

Ini adalah salah satu pertanyaan yang cocok untuk humor dan berlebihan: berapa banyak uang yang diperlukan untuk merenovasi rumah bersejarah, dibandingkan dengan membangun yang baru?

"Jawabannya adalah semuanya," kata Neil Stevenson, seorang arsitek dan konsultan dan konsultan yang berbasis di Carolina Selatan untuk seri renovasi rumah selebriti Rucker Reno. “Setiap sen yang Anda miliki adalah berapa biayanya."

Serius, meskipun: Jika Anda pintar tentang hal itu, merenovasi rumah tua tidak akan membuat Anda bangkrut, meskipun tidak diragukan lagi akan lebih mahal daripada merapikan rumah yang lebih baru.

Dalam pengalaman Stevenson, renovasi bersejarah berjalan hampir sama dengan membangun rumah kelas atas baru. Secara umum, itu sekitar $ 475 per kaki persegi. Tetapi jika Anda berencana untuk melihat secara mendalam ke restorasi bersejarah, langit adalah batasnya.

“Ini target yang bergerak tergantung pada betapa gila yang ingin Anda dapatkan,” kata Stevenson. “Berapa banyak kain historis yang ingin Anda lestarikan? Apakah Anda hanya ingin membuatnya berguna untuk saat ini, atau mengikis 20 lapisan cat untuk menemukan warna asli dan mortar campuran khusus yang cocok dengan?"

Tidak peduli ruang lingkup proyek Anda, harganya lebih mahal dari yang Anda pikirkan. Dari cetakan hingga kerusakan api, hewan dan kejutan lain di balik dinding, semua pakar kami sepakat Anda harus menambahkan kemungkinan besar pada anggaran proyek Anda.

Berikut adalah beberapa item baris lain yang perlu dipertimbangkan saat memulihkan rumah yang lebih tua dan bersejarah.

Di halaman ini

• Izin khusus dan zonasi bersejarah
• Kode Bangunan Modern, Infrastruktur dan Sistem
• Hvac
• Bahan khusus
• Jendela dan pintu
• Kontraktor khusus dan pengrajin
• Plester
• Lantai
• Mantel
• Arsitek dan inspektur bersejarah
• Pertanggungan
• Video populer

Izin khusus dan zonasi bersejarah

Jika rumah berada di distrik bersejarah, rencanakan biaya perizinan tambahan, ditambah arsitek untuk membantu menavigasi peraturan dan membuat rencana restorasi. Anda juga perlu meningkatkan anggaran untuk material.

"Jika Anda memiliki atap batu tulis, kota ini akan mengharuskan Anda meletakkan atap batu tulis kembali," kata sejarawan arsitektur Kristopher King of Carriage Properties di Charleston, S.C., seorang konsultan di Rucker's Reno.

“Saya bisa meletakkan atap sirap aspal di rumah seharga $ 15.000, tetapi atap batu tulis itu mungkin akan menelan biaya $ 150.000, jadi itu perbedaan besar. Tapi atap sirap aspal akan bertahan 15 tahun dan satu papan tulis 150, jadi biasanya saat Anda menjual kembali, pasar ini menghargai pekerjaan semacam itu."

Kode Bangunan Modern, Infrastruktur dan Sistem

Rumah pra-1960-an mana pun kemungkinan akan memiliki kabel, pipa ledeng, pembingkaian dan jendela yang tidak sesuai dengan standar keamanan atau kenyamanan modern, kata Bryan Slowick, presiden BDS Design Build Remodel di Libertyville, Sakit.

Setelah Anda mulai menggali itu, Anda mungkin diminta untuk membawa seluruh sistem ke kode hari ini. Juga, beberapa rumah yang sangat tua tidak memiliki dapur, kamar mandi, sistem HVAC atau lemari. Jika Anda harus menambahkan atau memperbaruinya, Anda harus membuka dan memperbaiki dinding plester untuk akses ke pipa dan kabel. Itu mahal.

"Aku tahu itu terdengar sangat menyenangkan, dan memang begitu," kata Stevenson.

Hvac

Menurut para ahli kami, HVAC seringkali merupakan tantangan dan biaya terbesar di rumah tua. Kemungkinan besar Anda perlu mengubah matriks radiator lama dan perapian menjadi sistem yang lebih sejalan dengan harapan kenyamanan saat ini. Itu bisa menjadi masalah.

“Beberapa rumah tua tidak harus memiliki rongga dinding yang cukup lebar untuk menjalankan HVAC tradisional,” kata Slowick. Jika itu masalahnya, Anda mungkin harus menggunakan sistem pendingin udara berkecepatan tinggi, yang memiliki saluran yang lebih kecil dan dapat dikenakan biaya dua kali lipat dari unit tradisional.

HVAC adalah masalah yang sangat lengket di Rucker's Reno. "Itu benar -benar mimpi buruk," kata Stevenson. “Hampir tidak mungkin apa yang harus kami lakukan.

“Balok lantai hanya 11 inci dan lebar 3-1/2-inci, dan hanya ada potongan besar kayu, jadi kami benar-benar harus mengenakan topi berpikir kami untuk mencari cara menjalankan saluran kerja. Di rumah besar dan kompleks seperti itu, itu bisa berjalan lebih dari setengah juta dolar."

Bahan khusus

Pengadaan bahan asli atau membuat bahan baru yang cocok juga bisa mahal. Cetakan tua, casing pintu dan trim lainnya sering memiliki profil yang berbeda dari bahan modern, dan dengan demikian perlu digiling khusus.

“Trim FJP tradisional (pinus pinus jari) mungkin berharga $ 2 per kaki linier versus $ 1.50 untuk rumah yang lebih baru, ”kata Slowick. “Untuk satu pintu, itu tidak bertambah. Tetapi jika Anda berbicara tentang seluruh rumah, Anda berbicara ribuan dolar."

Bahan rumit lainnya dapat berkisar dari cat lantai hingga ubin perapian berbahan bakar tanah liat dan perbaikan jendela kaca patri. Pada satu proyek, Stevenson perlu mengganti beberapa gerbang besi yang membusuk, dan harga terendah yang bisa ia temukan adalah $ 55.000.

Jendela dan pintu

Susan Vineyard/Getty Images

Ukuran pintu dan jendela seringkali tidak selaras dengan standar modern. Plus, mereka sering memiliki spesifikasi energi yang sudah ketinggalan zaman dan ketahanan cuaca yang buruk.

“Anda dapat membangun kembali jendela dengan kaca bersejarah, keren, bergelombang,” kata Stevenson. “Tapi itu hanya lebih banyak pekerjaan. Dan Anda harus memesannya dari Eropa Timur, karena kami tidak membuatnya di sini lagi."

Berita baiknya adalah, jika dipasang dengan benar, jendela gaya lama bisa sangat hemat energi. Berita buruknya adalah, sementara jendela vinil modern harganya beberapa ratus dolar, jendela yang sama dilakukan dengan gaya bersejarah bisa lebih dari $ 1.000.

Ada juga masalah dengan pintu ukuran non-standar, atau menemukan perangkat keras yang cocok. “Ini adalah penemuan yang tidak pernah berakhir tentang betapa uniknya bangunan Anda saat Anda harus membayar semua keunikan,” kata Stevenson.

Kontraktor khusus dan pengrajin

Tidak dapat dihindari, Anda akan bertemu dengan sesuatu yang lebih baik di -outsourcing ke pengrajin yang terampil. Mungkin itu akan menjadi plester atau penggilingan atau pasangan bata. Menemukan pengrajin yang terampil yang dialami dalam teknologi yang lebih tua bisa menjadi tantangan. Dan, tentu saja, orang -orang terampil itu menuntut upah per jam yang lebih tinggi.

Plester

Bahkan jika plester Anda utuh, Anda harus memotong dan memperbaikinya jika Anda menjalankan listrik baru, pipa ledeng atau hvac. Dan plester lebih mahal dari drywall.

“Kami telah melihat rumah -rumah di mana plester itu tidak diselamatkan, tetapi di mana kontraktor itu benar -benar dimasukkan ke dalam [drywall] dan kemudian menjalankan mantel skim lumpur plester di atasnya,” kata King. “Anda mendapatkan gedebuk, daya tahan dan tekstur yang hebat itu."

Lantai

Jika Anda mencoba mencocokkan lantai kayu pinus tradisional, King mengatakan mereka akan lebih mahal untuk dibeli dan dipasang. Itu karena sistem lidah-dan-groove mereka mengharuskan mereka menjadi buta. "Maka Anda harus mengampelasnya dan menyelesaikannya, alih -alih hanya membeli sistem lantai modern yang sudah selesai mencari dan dapat diletakkan dalam sehari," katanya.

Mantel

Gambar warisan/gambar getty

Segala jenis mantel atau cetakan yang rumit atau cornice kemungkinan perlu diambil dan dibersihkan dengan pilihan gigi, kata King.

“Yang tidak dikenali orang adalah ketika Anda memiliki rumah berusia 200 tahun, mungkin ada 15 hingga 50 lapis cat,” kata King. “Menghapus semua itu untuk mengembalikan detailnya sangat padat karya. Ada banyak hal yang membutuhkan kerajinan, dan kerajinan adalah yang mahal saat ini."

Di Rucker's Reno, Stevenson mendapati dia tidak bisa melepaskan cat dari mantel, jadi dia melacak pabrik di Skotlandia yang awalnya memproduksinya. Tidak hanya tanaman yang masih terbuka, itu masih memiliki cetakan asli, jadi dia bisa memesan replika.

Arsitek dan inspektur bersejarah

Semua pakar kami menekankan bahwa bahkan jika Anda berencana untuk melakukan banyak pekerjaan, ada baiknya uang untuk membayar konsultasi dari arsitek atau kontraktor dengan pengalaman rumah bersejarah sebelum membeli rumah. “Terkadang memiliki seseorang yang tahu apa yang mereka lihat di lokasi selama satu jam akan menghemat ribuan dalam jangka panjang,” kata King.

Panduan khas berjalan antara $ 200 dan $ 500. Jika konsultan akan lebih banyak terlibat dari awal hingga akhir, hubungan dapat tetap ada tarif per jam atau beralih ke persentase dari anggaran proyek.

Pertanggungan

Tergantung di mana Anda tinggal, rintangan asuransi untuk rumah bersejarah dapat bermanifestasi dalam berbagai bentuk.

“Di Charleston, kami berada di pantai dan kami berada di zona badai,” kata King. “Anda tidak bisa begitu saja meletakkan jendela-jendela yang berperingkat dampak di rumah bersejarah di Charleston, jadi Anda membutuhkan operator asuransi lokal yang dapat membantu dengan ini."

Pertimbangan lain adalah menemukan kebijakan yang akan mencakup nilai penggantian historis. Itu tentu saja akan lebih mahal karena mencakup perbaikan ke dinding plester, lantai kayu dan bahan khusus lainnya. “Anda tidak harus melakukannya, tetapi tentu saja disarankan,” kata King.

“Semua hal ini pasti bisa bertambah ketika datang untuk memulihkan rumah bersejarah, tetapi itu tidak berarti harus memakan waktu selamanya dan biaya kekayaan. Ini benar -benar tentang membuat keputusan berdasarkan informasi."