Membalik renovasi untuk dijual kembali

Foto: UnitedHomeInvestments.com

Dengan kekenyangan sifat tertekan di pasaran sekarang, orang -orang ingin membuat penawaran. Tapi ada sedikit ruang untuk kesalahan. Anda harus pintar tentang rumah yang Anda beli dan perbaikan yang Anda lakukan. Anda juga harus siap untuk menahan properti Anda untuk jangka panjang, atau Anda bisa berakhir dengan rumah yang tidak dapat Anda jual dan pembayaran hipotek yang tidak mampu Anda beli. Tetapi jika Anda akan mencoba membalik rumah, berikut adalah beberapa hal yang harus Anda ketahui.

Menemukan rumah yang tepat
Investor real estat hidup dan mati dengan angka. Anda harus jatuh cinta dengan kesepakatan, bukan rumahnya. Dan penawaran hebat tidak akan melompat ke arah Anda. Investor berpengalaman menghabiskan waktu setiap hari mencari properti yang tertekan dan memiliki jaringan orang yang mengintai penawaran untuk mereka.

Beberapa investor membuat titik mengambil rute yang berbeda dari pekerjaan untuk mencari kemungkinan penawaran. Lainnya, seperti Sid Davis, seorang investor real estat dan penulis Makeover rumah yang menjual: cara cepat dan mudah untuk mendapatkan harga setinggi mungkin, Merekomendasikan memilih lingkungan tertentu dan mengemudi secara teratur. "Cari penawaran terbaik di lingkungan terbaik," kata Davis. “Bahkan di bidang terbaik, selalu ada orang yang perlu menjual dengan cepat. Pilih area target yang Anda inginkan dan membuat selebaran yang mengatakan, 'Saya bisa menutup dalam seminggu' atau 'menguangkan di depan.'Ada banyak orang dalam masalah. "

Cari adalah rumah yang dihargai jauh di bawah nilai pasar, kata para ahli. Itulah satu -satunya cara untuk menghasilkan uang di pasar saat ini.

Menemukan pembiayaan
Bahkan ketika penjaminan hipotek longgar, para bankir lebih keras pada investor daripada pada penghuni pemilik, membutuhkan lebih banyak uang dan membebankan suku bunga dan biaya yang lebih tinggi. Pemberi pinjaman saat ini lebih ketat dari sebelumnya ketika datang untuk meminjamkan uang untuk investasi real estat.

Untuk rehabbers yang memiliki rumah, mungkin lebih mudah untuk mendapatkan jalur kredit ekuitas rumah dan menggunakan uang itu untuk uang muka yang diperlukan. Tapi pahami apa yang Anda lakukan: Anda menempatkan rumah Anda sendiri dalam risiko jika Anda tidak dapat menjual properti dan tertinggal pada pembayaran.

Berpikir jangka panjang
Banyak investor real estat profesional memandang terbalik sebagai pendekatan picik untuk bisnis. Hampir satu -satunya keuntungan, kata Jones -Cox, adalah keuntungan cepat, tetapi pajak capital gain memakan sebagian besar dari itu - dan kondisi pasar saat ini tidak kondusif untuk penjualan cepat. Plus, proyek rehabilitasi terkenal karena membutuhkan waktu lebih lama dan menghabiskan lebih banyak uang daripada yang diantisipasi. Jauh lebih baik memegang rumah dan menikmati manfaat jangka panjang.

Davis, yang telah membalik tujuh rumah dalam satu tahun, setuju, dengan mengatakan, “Saya menghasilkan $ 10.000 hingga $ 12.000 per rumah dan mengira saya adalah barang yang cukup panas. Itu adalah hal paling bodoh yang pernah saya lakukan. Jika saya menyimpannya sebagai penyewaan, saya akan memiliki $ 1.5 juta dalam ekuitas sekarang."

Mungkin cara paling cerdas untuk mendekati membalik sekarang, terutama untuk investor baru, adalah dengan membeli rumah sebagai penghuni pemilik, tinggal di dalamnya selama dua atau tiga tahun sambil memperbaikinya, dan kemudian menjualnya untuk mendapatkan keuntungan. Anda akan mendapatkan suku bunga yang lebih baik pada pembiayaan, menghilangkan pembayaran uang muka yang lebih besar yang diperlukan dari investor dan pajak capital gain yang besar yang dibayar sirip atas rumah yang mereka beli dan jual dengan cepat, dan beri rumah waktu untuk menghargai. “Itu strategi yang cukup spektakuler untuk menghasilkan $ 50.000 atau $ 100.000 dan tidak membayar pajak untuk itu,” kata Vena Jones -Cox, seorang investor real estat yang berbasis Cincinnati dan presiden masa lalu dari National Real Estate Investors Association Association.

Membuat renovasi yang tepat
Setelah Anda menemukan rumah, Anda perlu melakukan renovasi dan perbaikan anggaran. Langkah pertama adalah menetapkan perkiraan harga jual. Itu dicapai dengan menjalankan analisis pasar komparatif rumah yang mirip dengan yang Anda jual di lokasi, usia, rekaman persegi, kamar tidur dan kamar mandi, usia, dan fitur. Lihatlah harga rumah yang menjual - serta harga yang telah duduk berbulan -bulan, merekomendasikan Dean Graziosi, seorang Tempe, investor real estat yang berbasis di AZ dan penulis Jutawan real estat. Itu akan memberi Anda ide bagus tentang apa yang harus dimasukkan dalam rehabilitasi Anda.

Kemudian mengurangi berapa banyak Anda membayar untuk rumah, pengeluaran Anda yang lain (seperti komisi agen real estat), dan keuntungan yang ingin Anda hasilkan. “Itu akan memberi tahu Anda berapa banyak yang bisa Anda habiskan,” katanya. Aturan perbaikan untuk rehabilitasi sangat mirip dengan yang disarankan kepada pembeli rumah yang menyiapkan rumah mereka sendiri: kesan pertama sangat penting, jadi perhatikan baik di halaman depan, eksterior rumah, dan pintu masuk; dapur dan pemandian utama menjual rumah; Jangan memaksakan gaya dekorasi Anda pada pembeli; dan menyimpan warna dalam palet netral sehingga pembeli dapat membuatnya sendiri.

Kesalahan terbesar Jones-Cox melihat investor dalam rehabilitasi mereka adalah menghabiskan uang untuk peningkatan yang tidak menambah nilai dan tidak sesuai untuk lingkungan. “Mereka masuk ke properti ini, jatuh cinta dengan mereka, dan berpikir akan sangat bagus untuk menempatkan bak mandi air panas di kamar mandi rumah $ 125.000,” katanya. “Mereka tidak masuk akal tentang apa yang harus dilakukan, pergi ke laut, dan tidak pernah mendapatkan investasi mereka kembali."

Diane Saatchi, wakil presiden senior kelompok Corcoran yang berbasis di East Hampton, NY, melihat hal yang sama dalam rehabilitasi jutaan dolar. “Terkadang orang mengeluarkan uang terlalu banyak dengan cara yang tidak begitu penting,” kata Saatchi. “Seseorang akan memasukkan generator yang mahal dan tidak memiliki ruang lemari yang cukup atau ruang penyimpanan untuk ukuran rumah. Atau mereka akan melakukan sesuatu yang tidak sesuai dengan lingkungan. Jika itu adalah lingkungan tempat semua rumah memiliki garasi dan Anda mengubah garasi menjadi ruang olahraga, itu bodoh."

Jika Anda berpikir seperti investor real estat yang sukses dan mempertimbangkan membalik atau merehabilitasi sebagai investasi jangka panjang, Anda lebih cenderung berhasil.

Ada lusinan cara untuk merusak pekerjaan renovasi yang dilakukan untuk dijual kembali. Di bagian atas daftar adalah:

• Tidak mengerjakan pekerjaan rumah Anda. Ada begitu banyak rumah di pasaran untuk dijual hari ini, persaingan untuk pembeli sangat galak. Lihat kompetisi sebelum Anda mulai merobohkan dinding. Cara termudah untuk melakukannya adalah dengan mengunjungi open house dalam kisaran harga yang sama.
• Akan berlebihan. Anda ingin rumah Anda menonjol tetapi tidak seperti jempol yang sakit. Jadikan milik Anda sedikit lebih baik daripada kompetisi tetapi mempertahankan konsistensi dengan lingkungan.
• Mengabaikan halaman. Beberapa rehabers menghabiskan seluruh waktu mereka di interior dan lupa tentang eksterior. Halaman harus berada dalam kondisi terbaik.
• Memotong sudut. Ada perbedaan besar antara melakukan hal -hal semurt -segi mungkin dan menutup mata terhadap masalah besar untuk menghemat uang. Jangan hanya membersihkan dan melukis ketika sesuatu harus diperbaiki atau diganti.
• Mempekerjakan kontraktor yang tidak berlisensi. Masalah dengan integritas struktural rumah atau sistem utamanya - pemanasan dan pendinginan, pipa ledeng, dan listrik - perlu diperbaiki oleh para profesional berlisensi dan diasuransikan.
• Mencoba melakukan semuanya sendiri. Jika Anda belum melakukan beberapa pekerjaan perbaikan rumah yang lebih rumit yang telah Anda anyarkan untuk rumah Anda - seperti pekerjaan listrik atau pipa ledeng - sekarang mungkin bukan waktu untuk mencobanya. Anda akan menjadi frustrasi dan mungkin bahkan terluka. Pekerjakan seorang profesional dan pastikan Anda mengalokasikan biaya perbaikan itu dalam anggaran perbaikan Anda.
• Meremehkan kerangka waktu. Anda mungkin harus memasukkan jatah waktu untuk menyelesaikan pekerjaan - terutama jika Anda tidak dapat membayar satu atau dua bulan tambahan dengan hipotek. Jika Anda memegang dua hipotek, menetapkan garis waktu yang realistis sangat penting.