Menciptakan perumahan yang terjangkau

Foto: ChicagoagentMagazine.com

Sejak Perang Dunia II, Pemerintah Federal telah membantu mempromosikan dan mendukung perumahan yang terjangkau melalui tagihan GI dan pembiayaan berbunga rendah. Kebijakan dan subsidi ini sangat efektif dalam membantu mengembalikan GIS dan pembeli rumah pertama lainnya masuk ke rumah pertama mereka. Tetapi dengan pertumbuhan ekonomi yang cepat dan baby boom, subsidi federal tradisional saja belum mampu mengikuti kesenjangan keterjangkauan yang semakin besar. Keluarga membutuhkan tempat tinggal yang aman dan layak. Komunitas membutuhkan pasokan perumahan yang memadai, di semua tingkat harga, dan bisnis membutuhkan perumahan yang terjangkau untuk tenaga kerja mereka.

Terjangkau untuk dibeli
Pemerintah Federal mendefinisikan keterjangkauan perumahan sebagai biaya perumahan yang tidak melebihi 30 persen dari pendapatan rumah tangga. Biaya perumahan didefinisikan sebagai sewa atau prinsip, bunga, pajak dan asuransi gabungan (PITI). Jika kami menganggap Anda menghasilkan pendapatan rata -rata tahun 2002 sebesar $ 43.318 (u.S. Sensus), Anda akan menghabiskan tidak lebih dari $ 1.083 per bulan untuk biaya perumahan. Sekarang, jika kami juga berasumsi bahwa Anda membeli rumah dengan harga rata -rata tahun 2002 sebesar $ 158.300 (National Association of Realtors), Anda harus menghasilkan uang muka $ 28.890 untuk membeli rumah itu dan masih memenuhi definisi “terjangkau.”Tentu saja, ada faktor -faktor lain yang mempengaruhi kesepakatan ini termasuk tingkat hipotek, jangka waktu (panjang) pinjaman, poin, dan biaya penutupan. Ubah salah satu faktor ini dan uang muka atau pembayaran bulanan Anda bisa naik atau turun. Dan ketika Anda memperhitungkan poin dan biaya penutupan, total pengeluaran uang tunai Anda saat penutupan akan lebih dari $ 33.000! Dengan definisi pemerintah, rumah ini mungkin terjangkau untuk dimiliki, tetapi dengan uang tunai yang dibutuhkan di muka ini, apakah terjangkau bagi Anda untuk membeli?

Terjangkau untuk dibangun
Salah satu faktor utama dalam keterjangkauan adalah biaya untuk memproduksi perumahan. Kelompok pembangun sering mengklaim - dan statistik pemerintah mendukung klaim ini - bahwa pembangunan rumah secara tradisional membuat negara keluar dari resesi. Tidak mengherankan ketika Anda menganggap manfaat pembangunan rumah tidak hanya perdagangan tetapi juga manufaktur, layanan profesional, dan bahkan transportasi. Tetapi permintaan untuk perumahan baru dapat menyebabkan kekurangan tenaga kerja dan bahan. Penundaan karena masalah cuaca atau izin juga menambah biaya dan biaya ini diteruskan ke pembeli. Pembangun rumah baru biasanya beroperasi pada margin laba bersih yang cukup sempit dari 5 persen menjadi 10 persen, sehingga bahkan lonjakan kecil dalam biaya dapat dipotong secara drastis menjadi laba pembangun dan meningkatkan biaya perumahan untuk pembeli.

Pembangun yang berpengalaman dapat membantu pembeli rumah menyimpan biaya melalui desain yang cermat dan pemilihan material. Proses ini disebut "rekayasa nilai" dan, sebagai pembeli, adalah kepentingan terbaik Anda untuk menemukan pembangun yang benar-benar memahaminya. Tetapi sementara industri bangunan tentu mendapat manfaat dari inovasi dalam bahan dan metode, pembangun independen umumnya tidak dapat memiliki banyak dampak pada keterjangkauan perumahan secara keseluruhan. Pikirkan seperti ini: mansion $ 750.000, pada intinya, dibangun dengan bahan yang pada dasarnya dengan peternakan $ 125.000, tiga kamar tidur. Bukan hanya hasil akhir yang membuat label harga yang meningkat.

Menurunkan biaya perumahan
Salah satu cara utama untuk mencapai keterjangkauan adalah dengan meningkatkan kepadatan perumahan. Peraturan Penggunaan Tanah di tingkat federal, negara bagian, dan lokal dapat memiliki dampak yang luar biasa pada keterjangkauan perumahan. Peraturan lahan basah, misalnya, mengambil sebidang tanah yang luas dari pasar perumahan, mengurangi pasokan. Aturan zonasi lokal yang membutuhkan plot lima hektar untuk setiap rumah keluarga tunggal juga menambah tekanan pada pasokan lahan. Ada biaya tetap tertentu untuk mengembangkan sebidang tanah apa pun, termasuk perencanaan dan izin lokasi, jalan, listrik, saluran pembuangan, dan air. Semua biaya ini harus dimasukkan dalam harga jual perumahan yang dibangun di atas parsel. Jika zonasi atau peraturan lain membatasi parsel untuk pembangunan satu rumah, semua biaya pengembangan tersebut harus ditanggung oleh rumah tunggal itu, membuat harga lebih tinggi. Jika peraturan zonasi memungkinkan kepadatan yang lebih tinggi dari rumah-rumah perumahan per paket-pembangun dapat menyebarkan biaya pengembangan lahan di semua unit perumahan, sehingga rumah yang sama akan lebih murah untuk membangun dan membeli.

Kebijakan Perumahan untuk Keterjangkauan
Pemerintah daerah biasanya melompat ketika kekurangan perumahan yang terjangkau mulai membahayakan vitalitas masyarakat. Di banyak daerah di negara ini, pekerja penting seperti polisi, petugas pemadam kebakaran, pekerja medis, dan guru tidak mampu tinggal di komunitas tempat mereka bekerja. Beberapa kota sekarang menawarkan subsidi dan insentif lain untuk menutup celah keterjangkauan dan memikat pekerja lebih dekat dengan pekerjaan mereka. Langkah -langkah lain yang digunakan oleh pemerintah lokal dan negara bagian termasuk mandat keterjangkauan perumahan dan tata cara zonasi inklusi.

Di Massachusetts, misalnya, Act 40b adalah undang -undang negara bagian yang mengharuskan setiap kotamadya di negara bagian untuk memiliki kebijakan perumahan dengan tujuan memiliki setidaknya 10 persen dari stok perumahannya yang terjangkau bagi orang yang berpenghasilan 80 persen atau kurang dari pendapatan rata -rata daerah tersebut di daerah tersebut, pendapatan rata -rata daerah tersebut, pendapatan median daerah tersebut di daerah tersebut, pendapatan rata -rata daerah tersebut di daerah tersebut, pendapatan median daerah tersebut di daerah tersebut, pendapatan rata -rata daerah tersebut di daerah tersebut di daerah tersebut di daerah tersebut di daerah tersebut. (Ami). Langkah -langkah tersebut mungkin mengharuskan pengembang meningkatkan kepadatan perumahan untuk menggunakan lahan yang tersedia secara lebih efisien. Beberapa aturan mengharuskan pengembang untuk membuat persentase tertentu dari rumah yang mereka bangun terjangkau. Babak 40b adalah salah satu undang -undang pertama di negara ini dan sebagian bertanggung jawab atas penciptaan sekitar 18.000 unit perumahan yang memenuhi tingkat keterjangkauan ini. Maine mengikutinya dengan hukum yang serupa. Saat ini ada daftar negara yang berkembang, di setiap wilayah negara, dengan undang -undang yang ada atau tertunda yang mempromosikan dan/atau mengamanatkan keterjangkauan perumahan.

Ada juga sejumlah organisasi dan program nirlaba yang secara khusus membahas keterjangkauan perumahan. Community Land Trusts (CLT), misalnya, biasanya merupakan entitas nirlaba swasta yang mengamankan hibah dan sumbangan untuk membeli tanah dan perumahan untuk keterjangkauan jangka panjang. Sebagian besar CLT menjual rumah tetapi memegang tanah "dalam kepercayaan" melalui sewa lahan jangka panjang kepada pemilik rumah. Sebagian besar sewa CLT membutuhkan semacam batasan ekuitas sehingga ketika rumah dijual, itu akan tetap terjangkau untuk pembeli berikutnya. Organisasi lain termasuk Habitat for Humanity, Neighborworks, lembaga keuangan perumahan negara, dan otoritas perumahan setempat. Salah satu program federal yang relatif baru, dikelola melalui otoritas perumahan setempat, memungkinkan penyewa yang memenuhi syarat untuk menggunakan voucher perumahan bagian 8 mereka untuk membeli rumah. Bank lokal dan pemberi pinjaman hipotek sering memiliki informasi terbaru tentang program pinjaman untuk pembeli pertama kali.

Studi Kasus: Perwalian Tanah Komunitas Simpan Perumahan
Kota Burlington, sebuah kota berpenduduk sekitar 40.000, adalah kota terbesar di Vermont. Terlepas dari ekonomi yang stabil dan pesona kota kecil, Burlington memiliki bagian dari masalah kota besar: sewa tinggi, tuan tanah yang tidak hadir, stok perumahan yang sudah tua, dan upah yang tertinggal dari kenaikan biaya perumahan. Pada 1984, para pemimpin kota dan pendukung perumahan mendirikan Burlington Community Land Trust (BCLT), CLT yang didanai kota pertama. Hari ini CLT terbesar di U.S. dengan lebih dari 2.500 anggota.

CLT adalah organisasi komunitas yang dikendalikan secara demokratis yang memperoleh tanah dan bangunan dan memegang tanah dalam kepercayaan untuk kebaikan komunitas yang lebih besar. Dalam hal perumahan yang terjangkau, model ini menghilangkan biaya tanah dari persamaan biaya perumahan, sehingga membuat rumah jauh lebih terjangkau. Selain itu, Land Trust memberikan jangka panjang (biasanya 99 tahun), sewa terbarukan kepada pemilik rumah. Sebagai gantinya, pembeli rumah setuju untuk membatasi harga rumah jika dan kapan mereka memutuskan untuk menjualnya. Dalam banyak kasus, CLT mendapatkan opsi pertama untuk membeli kembali rumah dengan harga yang ditentukan formula. Pemilik rumah mendapatkan lebih sedikit ekuitas dari penjualan, tetapi batasan ini memastikan bahwa rumah akan terjangkau untuk pembeli berikutnya.

Rata-rata rumah BCLT pertama kali terjangkau bagi orang-orang di 62 persen dari pendapatan median daerah. Pada saat dijual kembali, rata -rata rumah BCLT terjangkau bagi orang -orang yang berpenghasilan 57 persen dari AMI, tetapi penjualan tersebut membawa pemilik keuntungan ekuitas bersih lebih dari $ 6.000.

Membatasi ekuitas mungkin merupakan ide radikal 20 tahun yang lalu, tetapi modelnya telah menjadi arus utama. Ketika Burlington Community Land Trust didirikan pada tahun 1984 hanya ada beberapa CLT. Saat ini ada lebih dari 160 dari 34 negara bagian dan lainnya di Kanada dan U.K.