Mengontrak kontraktor

Foto: ContractorAndInspectorServices.com

Apakah Anda membutuhkan kontrak? Ya adalah jawaban singkatnya
Kontrak adalah bagian penting dari jejak kertas yang akan membantu memastikan bahwa Anda mendapatkan apa yang Anda inginkan. Jalur ini dimulai dengan gambar awal Anda dan pindah ke sketsa perancang dan kemudian ke gambar kerja. Perkiraan mengarah pada kontrak dan, pada akhirnya, jalan akan dibuat dengan cek yang Anda kembalikan dan sertifikat pancaran OCCU. Ini adalah cerita dengan awal, tengah, dan kesimpulan dan jika bagiannya dihilangkan, akhirnya mungkin tidak menyenangkan.

Kontrak adalah dokumen hukum yang menentukan tanggung jawab para pihak. Kontrak akan menentukan pekerjaan yang harus dilakukan oleh masing -masing kontraktor, jumlah yang harus Anda bayar oleh Anda, dan ketentuan lainnya. Dokumen mungkin akan ditarik pada formulir standar yang Anda, kontraktor, dan mungkin pengacara Anda akan bernegosiasi dan mengeksekusi.

Kontrak harus selalu tertulis
Di sebagian besar negara bagian, kontrak tidak mengikat jika tidak tertulis. Ini hanya logis: Jika pemahaman tidak ditulis untuk memulai, ketika argumen muncul kemudian, bagaimana Anda tahu ingatan siapa yang benar? Dapatkan di atas kertas.

Anda mungkin tidak akan pernah melihat kontrak lagi setelah Anda menandatanganinya. Namun, karena kontrak dalam arti hukum mendefinisikan hubungan yang Anda miliki dengan con-traktor Anda, Anda mungkin akan merujuknya sesekali saat pekerjaan berlangsung dan Anda melakukan pembayaran. Ketika ada ketidaksepakatan, Anda juga akan merujuknya karena memberikan kerangka kerja yang menentukan harapan, pembayaran, dan jadwal.

Jelas kata kontraktor berasal dari kata kontrak. Katakanlah Anda telah bertemu dengan kontraktor, menggambarkan pekerjaan itu, dia menyiapkan perkiraan, dan Anda telah menyetujui ketentuan lain dari perjanjian tersebut. Kontrak yang dihasilkan mewajibkan kontrak (itu Anda) untuk membayar kontraktor untuk pekerjaan yang disepakati.

Kedua belah pihak harus menandatangani kontrak, dan keduanya harus terikat oleh syarat dan ketentuan yang dijabarkan dalam perjanjian. Secara umum itu berarti kontraktor akan berkewajiban untuk menyediakan materi yang ditentukan dan untuk melakukan layanan tertentu untuk Anda. Pada gilirannya, Anda akan diminta untuk membayar barang -barang itu dan tenaga kerja itu.

Namun, suatu kontrak harus menentukan dalam detail sebanyak mungkin pekerjaan yang harus dilakukan. Jika perkiraan disiapkan berdasarkan rencana dan spesifikasi, mereka juga harus menjadi bagian dari kontrak. Jika estimasi disiapkan tanpa serangkaian spesifikasi formal, sekarang saatnya untuk mendapatkan spesifik. Bahan yang akan digunakan harus terdaftar, tidak hanya kuantitas tetapi juga nama merek dan nomor model dan dimensi dan bobot dan kualitas dan warna dan detail lainnya. Jadwal untuk pekerjaan harus ditentukan, serta harga dan ketentuan pembayaran.

Kontrak renovasi paling sering mulai hidup sebagai perkiraan. Jika Anda menambahkan dek dari dapur Anda, kontraktor dapat tiba di rumah Anda suatu malam, membahas dengan Anda pekerjaan yang harus dilakukan, periksa situs tersebut, dan kemudian pensiun ke kalkulator dan papan klipnya. Dia mungkin akan menggunakan formulir kontrak estimasi standar, dan mungkin jauh sebelum mata Anda menuliskan nama, alamat, deskripsi pekerjaan yang harus dilakukan dan bahan yang akan digunakan, dan kemudian menandatangani lembar dan menyerahkannya kepada Anda sebagai bahan pertimbangan. Dia mungkin meminta Anda untuk menandatangani saat itu juga dan juga memajukan sebagian dari harga. Dia mungkin berjanji untuk mulai bekerja di pagi hari. Itu bisa sesederhana itu.

Apakah Anda ingin menandatangani di garis putus -putus?
Gunakan penilaian Anda sendiri: mungkin masuk akal untuk mempekerjakannya, Anda mungkin ingin segera dilakukan, Anda mungkin telah melakukan bisnis dengan orang ini sebelumnya dan mengenalnya untuk dapat dipercaya. Secara umum, bagaimanapun, saya akan sangat baik bahwa Anda mungkin lebih baik jika Anda mengambil waktu dan memberikan keputusan yang tepat.

Apakah pekerjaan itu besar atau kecil, harganya sederhana atau membingungkan, ada pertanyaan dasar untuk diajukan kontraktor dan tentang kontraktor.

Apakah kontraktor ini melakukan pekerjaan berkualitas? Satu -satunya cara untuk mengetahui adalah dengan memeriksa beberapa pekerjaan/referensi sebelumnya.

Adalah harga yang adil? Kecuali Anda memiliki dua atau lebih perkiraan yang sebanding, Anda mungkin tidak dapat membuat penilaian itu. Mendapatkan setidaknya tiga adalah praktik yang baik.

Apakah selembar kertas ini adil untuk Anda? Khususnya jika dokumennya panjang dan penuh dengan cetakan kecil, buat pengacara Anda melihat. (Jika biaya pekerjaan dikurangi adalah kecil, Anda mungkin tidak ingin menghabiskan waktu dan uang untuk membuat pengacara Anda meninjaunya. Mungkin tidak masuk akal jika biaya pengacara akan lebih besar dari harga kontraktor. Salah satu aturan praktis yang umum adalah memiliki pengacara meninjau kontrak apa pun yang akan dikenakan biaya lebih dari apa yang Anda buat dalam seminggu.)

Apakah Anda memahami setiap kata? Di banyak negara bagian, undang-undang mensyaratkan bahwa kontrak ditulis dalam bahasa yang sederhana, tetapi apa pun masalahnya di daerah Anda, berhati-hatilah untuk kurang dari apa yang Anda tandatangani. Jangan tertipu oleh lokasi yang rumit seperti "ini sebelum" dan "meskipun" untuk menyetujui sesuatu yang tidak Anda maksud.

Apakah kontrak menggabungkan setiap kertas yang telah terjadi di antara dua penandatangan kontrak? Itu termasuk rencana dan spesifikasi yang Anda berikan kepada kontraktor dan perkiraan serta perubahan apa pun yang dia berikan sebagai imbalan. Ingat, hanya perwakilan tertulis yang akan bertahan dalam ujian sebagian besar pengadilan.

SYARAT PEMBAYARAN
Anda tidak boleh membayar lebih dari sebagian kecil dari seluruh biaya pekerjaan sebelum pekerjaan dimulai. Memajukan 10 atau mungkin 15 persen dari perkiraan biaya masuk akal. Secara umum, prinsip yang harus diikuti adalah bahwa uang harus berganti tangan berdasarkan kemajuan, bukan bicara atau dokumen.

Jika kontraktor menuntut pembayaran besar yang tidak proporsional di muka, temukan kontraktor lain. Aliran yang baik juga menunjukkan bahwa setidaknya 15 hingga 20 persen dari total harus ditahan sampai pekerjaan selesai, dan semua pembayaran di antaranya harus dilakukan hanya pada penyelesaian bagian tertentu dari pekerjaan, meskipun sebagai pembelian material utama dilakukan, lebih banyak dilakukan, lebih Uang harus mengalir. Pembayaran tagihan adalah metode dosa terbaik Anda untuk mengendalikan kualitas. Anda membayar ketika pekerjaan dilakukan dengan benar dan tidak sebelumnya.

Jenis kontrak
Kontrak sangat bervariasi. Yang Anda setujui dengan bank untuk pinjaman akan memiliki banyak bahasa yang menggambarkan IFS, dan, atau BUTS finansial. Dengan kontrak bank tidak banyak yang harus dinegosiasikan karena kemungkinan akan menjadi kontrak standar. Dengan kontrak pembangun, setiap kesepakatan berbeda dan akan ada banyak detail untuk dibahas. Ada juga banyak jenis kontrak kontraktor. Beberapa menetapkan harga total di muka sehingga Anda tahu persis berapa harga akhir; Lainnya lebih fleksibel. Tidak ada pendekatan yang tepat untuk semua pekerjaan, jadi inilah pilihan Anda.

Kontrak lump-sum
Untuk pekerjaan langsung tanpa banyak embel. Kontraktor Anda akan melihat rencana Anda, spesifikasi, dan mungkin bangunan yang ada juga. Lalu dia akan memberimu harga. Jika tidak ada perubahan yang dilakukan setelah perkiraannya diajukan, ia akan diwajibkan untuk mempertahankan harga itu.

Kontrak lump-sum sederhana dan ditetapkan sebelum konstruksi dimulai berapa biayanya nantinya. Namun, jika Anda memilih untuk menggunakan metode ini, pastikan Anda mendapatkan tiga atau lebih perkiraan. Saat Anda mendapatkan perkiraan lump-sum, Anda tidak akan melihat rincian bahan dan biaya tenaga kerja, jadi tidak mungkin untuk mengetahui dari perkiraan apakah markup kontrak untuk laba dan overhead adalah sepuluh persen atau lima puluh per sen. Jika Anda memiliki beberapa perkiraan, Anda memiliki dasar untuk perbandingan.

Meskipun ini mungkin tampak sebagai pengaturan yang ideal, banyak kontraktor yang melakukan pekerjaan renovasi tidak akan menyetujui kontrak lump-sum. Ada terlalu banyak yang tidak diketahui: bagaimana jika mereka menemukan masalah struktural? Atau kesulitan menemukan bahan baru agar sesuai dengan yang lama? Kerusakan serangga sering tidak diidentifikasi sampai dinding dibuka. Kontraktor tidak ingin menemukan keuntungan mereka sepenuhnya terkikis oleh dis-covery yang tidak menyenangkan yang tidak bisa mereka hasilkan sebelum memulai pekerjaan.

Kontrak biaya-plus atau waktu dan material. Metode pembayaran ini berarti bahwa Anda dan kontraktor Anda akan menyetujui persentase-mengatakan, 10 atau 20 persen untuk biaya-nya. Dia kemudian akan membebankan biaya sebenarnya untuk waktu dan bahan ditambah persentase. Pekerjaan dengan biaya bahan, katakanlah, $ 50.000, dengan biaya yang disepakati sebesar 20 persen untuk kontraktor, kemudian akan dikenakan biaya $ 60.000.

Kerugian yang paling jelas dari kontrak biaya-plus seperti itu adalah bahwa semakin banyak kontraktor yang dihabiskan, semakin banyak yang ia buat. Tidak ada insentif baginya untuk menjaga biaya tetap rendah, karena ada ketika harga ditetapkan di muka yang dia tahu dia harus hidup dengannya. Di sisi lain, ketika datang ke pekerjaan yang melibatkan perkuatan rumah yang lebih tua atau di mana ada beberapa yang tidak diketahui (mungkin keputusan akhir Anda tentang pasangan-mate belum dibuat), beberapa kontraktor akan memberi Anda harga lump-sum. Mereka tidak dapat memperkirakan apa yang tidak mereka ketahui.

Pastikan Anda memeriksa referensi kontraktor Anda dengan hati-hati jika Anda memutuskan pengaturan waktu dan material.

Harga kesal
Salah satu cara untuk menetapkan batas atas sambil mempertahankan fleksibilitas pengaturan biaya-plus adalah dengan membuat kontraktor setuju untuk melakukan pekerjaan tentang apa yang dikenal sebagai basis "harga kesal". Ini berarti Anda berdua menyetujui harga maksimum sebelum ia memulai pekerjaan. Kemudian dia melanjutkan dengan basis biaya plus. Setelah menyelesaikan pekerjaan, jika harganya kurang dari harga kesal dalam kontrak, Anda membayar lebih sedikit; Jika lebih, itu masalahnya, dan Anda tidak membayar lebih dari harga kesal.

Tarif per jam
Beberapa kontraktor yang lebih kecil mungkin meminta untuk bekerja dengan upah per jam daripada dengan biaya tetap. Mereka mungkin mengatakan bahwa pada akhirnya mungkin akan lebih murah untuk Anda.

Nah, itu mungkin jika agak tidak mungkin. Dianjurkan agar Anda bersikeras membangun harga di muka. Dengan begitu Anda tidak akan memiliki kejutan di ujung jalan. Selain itu, Anda menghindari memiliki karyawan dan dokumen tambahan yang diperlukan.

Menggambar
Beberapa kontraktor, terutama kapal selam yang lebih kecil dengan modal kerja terbatas, akan meminta pengaturan undian. Meskipun setiap undian sedikit berbeda, ide dasarnya adalah menegosiasikan neraca pembayaran yang adil untuk pekerjaan yang dilakukan. Anda berdua mungkin membuat perkiraan untuk seluruh biaya dan jadwal untuk pekerjaan, kemudian membagi total harga dengan jumlah minggu yang diperlukan untuk penyelesaian. Kontraktor kemudian akan dibayar sebagian kecil dari harga pada akhir setiap minggu. Pendekatan ini membutuhkan pemantauan penuh perhatian jika ada penundaan. Itu adil selama pekerjaan berlanjut dengan kecepatan yang disepakati.

Pengaturan seperti itu adil untuk kedua belah pihak, selama pekerjaan berlanjut sesuai jadwal. Pastikan, bagaimanapun, dalam hal pekerjaan yang memerlukan inspeksi oleh departemen bangunan bahwa sebagian besar uang yang akan diselesaikan pada penyelesaian berbagai tahap dibayarkan hanya setelah inspeksi dilakukan. Seharusnya tanggung jawab kontraktor untuk menangani inspeksi. Dalam kasus khas, tukang ledeng mungkin meminta untuk dibayar 50 atau 60 persen dari total harga ketika "kasar" selesai. Itu cukup adil, selama pekerjaan telah melewati inspeksi. Anda harus menggunakan insting dan akal sehat Anda tentang bagian apa dari pekerjaan tertentu yang dilakukan (jika Anda memiliki arsitek atau manajer konstruksi yang membimbing Anda, ia harus membuat keputusan ini), tetapi jika ini seperempat lengkap, jangan membayar a ketiga. Seperempat adalah seperempat adalah seperempat.

Klausa yang sangat baik untuk bernegosiasi ke dalam kontrak adalah yang menyatakan bahwa, jika penyelesaian pekerjaan Anda ditunda untuk waktu yang tidak masuk akal, Anda kemudian dapat menggunakan saldo kontrak yang belum dibayar untuk mempekerjakan orang lain untuk menyelesaikan pekerjaan. Klausul harus menentukan apa jadwal yang diharapkan (dengan demikian menentukan apa yang "masuk akal"), dan mungkin juga memerlukan pemberitahuan (i.e., bahwa Anda harus memberi tahu kontraktor bahwa ia memiliki beberapa hari atau seminggu untuk menyatukan tindakannya atau yang lain). Tapi itu memberi Anda opsi jika Anda mendapati diri Anda menikah dengan kontraktor yang tidak dapat dipercaya.

Klausul kerusakan dilikuidasi
Untuk tujuan praktis, klausul kerusakan dilikuidasi adalah klausa penalti (pada kenyataannya, secara hukum di beberapa yurisdiksi, klausa ini tidak dapat ditegakkan karena dianggap sebagai hukuman). Klausul kerusakan dilikuidasi memang masuk ke kontrak konstruksi dari waktu ke waktu tetapi, sebagai suatu peraturan, mereka menciptakan masalah sebanyak yang mereka selesaikan. Jika seorang kontraktor akan terlambat dan ada klausul penalti dalam kontraknya, Anda bisa bertaruh dia akan menyalahkan penundaan orang lain. Dan siapa yang mengatakan dia salah?

Lebih sering daripada tidak, klausa penalti hanya berhasil dalam membuat argumen. Menempatkan jadwal tertentu dalam kontrak adalah penting dan mungkin sama berharganya dengan klausa penalti.

Ubah pesanan
Ubah pesanan bukan bagian dari kontrak asli, tetapi merupakan amandemen formal untuk perjanjian itu. Mereka dikeluarkan ketika sesuatu tentang perubahan pekerjaan: bahan diaktifkan, desain diubah, atau beberapa perebutan yang tidak terduga muncul.

Ubah pesanan tidak harus rumit, tetapi jika pekerjaan berubah, maka pesanan perubahan harus dilakukan. Mereka adalah bagian penting dari jejak kertas yang Anda buat untuk mengontrol proyek Anda.