Tidak bisa menjualnya? Menyewakannya

Foto: Flickr

Itu adalah upaya yang gagal untuk berhemat untuk pembayaran rumah yang lebih kecil yang menyebabkan Joseph Cortez, seorang makelar di Corpus Christi, TX, menjadi pemilik tanah.

“Istri saya dan saya mulai membangun rumah karena kami hamil dengan anak pertama kami,” jelasnya. “Dalam upaya menurunkan pembayaran kami, kami membangun rumah seluas 300 kaki persegi lebih kecil dari yang kami saat ini. Namun dalam prosesnya, kami memiliki beberapa penundaan cuaca, dan konstruksi membutuhkan waktu lebih lama dari yang diharapkan. Istri saya menjadi lebih hamil dan dia dan rumah itu akan terjadi sekitar waktu yang sama."

Ketika Cortezes berpikir untuk bergerak dengan bayi yang baru lahir, mereka kewalahan, jadi mereka menempatkan rumah baru mereka di pasaran. Tapi itu tidak semudah dijual seperti yang mereka harapkan. Setelah banyak menarik, tetapi tidak ada penawaran, pasangan itu ditanya apakah mereka akan mengizinkan seseorang untuk menyewa selama setahun, lalu beli rumah. "Kami mengambilnya," katanya. “Kami menghasilkan sekitar $ 15 sebulan untuk mendapatkan keuntungan."

Keadaannya mungkin berbeda, tetapi ceritanya sama untuk pemilik rumah di seluruh negara. Karena pasar terus tergagap, beberapa yang berharap untuk menjual sekarang mendapati diri mereka berubah menjadi tuan tanah yang enggan.

Memutuskan untuk menyewakan rumah Anda
Keputusan untuk menyewakan rumah Anda bisa menjadi yang sulit, baik secara emosional maupun finansial.

Putuskan apakah kerugian yang akan Anda ambil dengan menjual rumah dengan harga kurang dari yang Anda berutang sekarang lebih dari kerugian yang akan Anda pertahankan saat menyewakannya, kata Bret Holmes, Presiden Advanced Management Group, sebuah perusahaan manajemen properti yang berbasis di Las Vegas. "Anda harus menghitung jika Anda akan menjual hari ini, kerugian seperti apa yang akan Anda ambil," katanya. “Lalu pertimbangkan berapa banyak yang akan kalah dalam celah antara berapa banyak sewa yang Anda bawa dan berapa lama Anda ingin menyewakannya.Misalnya, jika Anda memiliki arus kas negatif $ 100 setiap bulan Anda menyewakan rumah Anda dan Anda pikir Anda akan menyewakannya selama dua tahun, Anda akan kehilangan $ 2.400 di rumah selama periode waktu itu. Jika itu lebih dari yang akan Anda kalah dengan menjualnya dalam kerugian, mungkin yang terbaik adalah menyelesaikannya, Holmes menjelaskan. Kalau tidak, katanya, menyewa itu masuk akal.

Secara emosional, tentu saja, ada serangkaian masalah yang sama sekali. "Ini menciptakan ikatan emosional dan membuatnya sulit untuk melihat seseorang tidak merawat properti seperti yang pernah dilakukan pemiliknya," kata Cortez. Anda harus mundur dan melihatnya secara objektif untuk menjadi tuan tanah yang lebih baik.

Ketahui Hukum Lokal Anda
Hal pertama yang harus Anda lakukan jika Anda memutuskan untuk menyewa adalah meneliti hukum setempat Anda. Untuk beberapa area, Anda mungkin harus memiliki lisensi usaha jika Anda ingin menyewa rumah.

“Kami harus mendapatkan lisensi usaha dari Washington, D.C., Pemerintah Ketika kami menyewa properti kami, ”jelas Bronagh Hanley, yang menjadi pemilik ketika dia pindah dari D.C. ke pantai barat bersama suaminya dan pasangan itu memutuskan mereka tidak ingin menjual rumah mereka sehingga mereka bekerja begitu keras begitu lama. Tapi Hanley tidak mengantisipasi kesulitan mendapatkan dokumen. "Butuh selamanya," katanya. “Mereka memiliki perbaikan acak yang mereka ingin kami lakukan, ada biaya besar, dan mereka harus menjadwalkan inspektur untuk datang ke rumah.Seluruh proses memakan waktu sekitar sebulan, dan Hanley mengatakan ini adalah sesuatu yang potensial pemilik rumah/tuan tanah yang perlu diingat karena tidak hanya dapat mengganggu jadwal Anda, tetapi juga melelahkan secara emosional.

Tuan tanah potensial juga perlu mendidik diri mereka sendiri tentang undang -undang peluang perumahan yang setara, kata Braun Mincher, Presiden dan Pelaksana Pialang Aggie Real Estate LLC dan Aggie Commercial LLC di Fort Collins, CO. “Jika Anda melakukan sesuatu seperti biaya deposit yang lebih besar karena keluarga memiliki hewan peliharaan, itu adalah praktik yang cukup standar dan tidak akan dianggap diskriminasi,” jelasnya. “Tapi Anda jelas tidak dapat mengubah praktik Anda berdasarkan ras, jenis kelamin, keyakinan, budaya, agama, atau hal lain seperti itu. Itu harus didasarkan pada risiko aktual Anda."

Menemukan harga sewa yang tepat
Memutuskan apa yang akan dikenakan biaya sewa bisa rumit, kata Mincher, karena seringkali jumlah yang dapat Anda sewa properti tidak benar -benar terhubung dengan apa yang harus Anda jual untuk properti.

“Itu sulit bagi banyak orang untuk mengerti karena mereka ingin menebus pembayaran hipotek itu,” kata Holmes.

Dan sementara berapa banyak Anda membayar bank akan memanfaatkan apa yang Anda kenakan, itu adalah kunci untuk melakukan riset tentang apa yang disewa oleh rumah -rumah serupa, seperti Anda akan melihat properti komparatif saat mencari tahu harga penjualan yang diminta untuk penjualan untuk penjualan yang diminta untuk penjualan.

“Tentu saja Anda ingin melihat realistis pada piti [kepala sekolah, bunga, pajak, dan biaya pembayaran asuransi Anda] jika Anda memiliki pembayaran di rumah, yang dilakukan kebanyakan orang,” katanya. “Tetapi Anda juga harus mempertimbangkan apa yang akan ditanggung pasar dalam hal sewa.Minster mengatakan bahwa jika Anda membeli townhouse di puncak pasar, Anda mungkin tidak akan menghasilkan pembayaran $ 1.200 jika semua rumah serupa lainnya menyewa seharga $ 900 per bulan.

Faktor lain yang perlu dipertimbangkan adalah asuransi. Anda akan membayar lebih untuk asuransi di rumah yang Anda sewa, meskipun Anda tidak mengasuransikan isinya, hanya strukturnya. Hubungi perusahaan asuransi pemilik rumah Anda dan bicaralah dengan mereka tentang kenaikan tarif apa pun yang akan dihasilkan dari mengubah status tempat tinggal Anda di rumah sehingga Anda dapat menemukan bahwa ke harga Anda akan mengenakan biaya penyewa.

Dan untuk pemilik rumah yang membayar premi untuk meja granit, kayu keras yang cantik, atau dapur baja tanpa stain, ada lebih banyak berita buruk. Fitur -fitur tambahan ini tidak perlu diterjemahkan menjadi harga sewa yang lebih tinggi. “Anda mungkin memiliki lebih sedikit lowongan karena hal -hal ini, tetapi Anda berbicara dengan penyewa, bukan pembeli,” Minscher menjelaskan. “Mereka tidak terlalu peduli dengan lansekap indah Anda. Jadi, mencari tahu apa yang harus dikenakan biaya adalah sebuah tantangan."

Bagaimana seharusnya rata -rata pemilik rumah yang berpikir untuk menyewa menghadapi tantangan? "Anda benar-benar hanya perlu memeriksa koran dan iklan online dan merasakan apa yang ada di kisaran harga Anda dalam jarak tiga mil," kata Holmes. Sumber informasi yang baik lainnya termasuk broker atau makelar tepercaya; Jika Anda memiliki hubungan yang baik dengan seseorang di real estat, ia mungkin dapat menawarkan saran yang berguna kepada Anda.

Menemukan penyewa yang tepat
Setelah Anda memberi harga rumah Anda dan Anda memiliki minat dari penyewa potensial, sangat penting untuk melakukan uji tuntas dalam memeriksa orang atau orang -orang yang Anda akan mempercayakan rumah Anda.

“Sendiri, orang dapat memverifikasi pekerjaan dengan menghubungi majikan saat ini,” kata Holmes. “Dapatkan potongan gaji untuk memastikan mereka membuat apa yang mereka katakan mereka buat. Lakukan juga pemeriksaan riwayat sewa. Hubungi tuan tanah sebelumnya dan lihat informasi seperti apa yang bisa Anda dapatkan."

Juga, pertimbangkan outsourcing beberapa proses penyaringan sewa. "Jika seseorang ingin melakukan penyaringan penuh, prosesnya cukup intensif karena Anda pada dasarnya menjadi agen pelaporan kredit," kata Holmes. Untuk alasan itu, pemilik rumah harus mempertimbangkan untuk melihat perusahaan yang menyelesaikan proses penyaringan penyewa untuk Anda, katanya. Mereka akan melakukan pemeriksaan kredit, pemeriksaan penggusuran, pemeriksaan latar belakang kriminal, dan pemutaran serupa lainnya.

Perusahaan pemutaran penyewa adalah bagaimana Hanley menemukan penyewa pertamanya. “Kami menyewa perusahaan manajemen sewa untuk menemukan penyewa karena mereka memiliki keterampilan dan sumber daya untuk melakukan pemeriksaan kredit dan latar belakang,” katanya. “Kami membayar mereka persentase dari sewa bulan pertama untuk layanan mereka. Itu sepadan dengan uangnya, karena kami berakhir dengan pasangan akuntan dari Wisconsin yang merupakan penyewa terbaik!"

Apakah Anda siap menjadi pemilik tanah?
Setelah penyewa Anda ada, tugas utama Anda sebagai pemilik rumah adalah mempertahankan properti. Tetapi jika Anda tinggal di kota, negara bagian, atau bahkan negara yang berbeda, bagaimana Anda menanganinya saat pipa pecah atau AC mati pertengahan Agustus?

“Saya menyarankan orang untuk mendapatkan program garansi rumah,” kata Holmes. “Hal -hal akan salah - mereka selalu melakukannya. Program garansi rumah mencegah biaya out-of-pocket yang sangat besar saat itu terjadi."

Sebagian besar program garansi rumah memiliki premi yang Anda bayar setahun sekali. Lalu, setiap kali terjadi kesalahan karena asuransi pemilik rumah Anda tidak akan mencakup - seperti mesin pencuci piring yang bocor atau lemari es yang tidak akan dingin - Anda menghubungi perusahaan garansi rumah. Anda akan membayar "co-pay," biasanya $ 50 hingga $ 60, dan perusahaan garansi rumah mengambil sisa tab perbaikan.

Namun, jika Anda tidak ingin membayar premi awal dari garansi rumah. “Pergi ke luar zona nyaman Anda dapat menghabiskan lebih banyak uang daripada tukang reparasi,” kata Cortez. “Berkali -kali layak untuk mempekerjakan seorang ahli. Temukan tukang semua yang baik yang dapat dipercaya."

Foto: Bizmologi.Hoovers.com

Manajemen keuangan
Sementara proses mendapatkan properti yang disewa dan mengelolanya bisa mencakup semua untuk tuan tanah pemula, berurusan dengan dolar dan sen adalah faktor yang sangat penting.

• Pertanggungan: Bicaralah dengan perusahaan asuransi Anda tentang menyewakan properti Anda, kata Mincher. “Anda akan mentransfer cakupan Anda dari kebijakan pemilik rumah ke kebijakan properti investasi, yang akan mencakup struktur yang sebenarnya tetapi bukan isinya,” katanya, menambahkan bahwa itu adalah kritis bahwa tuan tanah menjelaskan kepada penyewa mereka bahwa pertanggungan mereka tidak melindungi harta atau tanggung jawab penyewa. “Kebijakan penyewa sangat murah,” katanya. “Kami cukup banyak membuat penyewa mendapatkannya. Kami praktis mengantar mereka ke kantor asuransi."

• Pajak: Ini bisa rumit untuk pemilik/tuan tanah. Jika Anda berencana menjual properti dalam beberapa tahun ke depan, Anda mungkin hanya ingin mengurangi pajak properti Anda seperti biasanya. Tetapi jika Anda mentransfernya ke properti investasi sejati dan tidak berencana untuk menjual untuk sementara waktu, mungkin ada manfaat pajak lainnya. Anda dapat mendepresiasi properti sewaan, kata Mincher, yang merupakan manfaat pajak nyata karena harga rumah sebenarnya harus menghargai. “Jika suatu properti ditahan untuk tujuan investasi dan Anda menghasilkan pendapatan sewa, Anda dapat mendepresiasi properti,” jelasnya. Meskipun yang terbaik adalah berkonsultasi dengan seorang akuntan, ia menjelaskan bahwa properti perumahan dapat didepresiasi selama 27-1/2 tahun. “Jadi, jika saya memiliki 50 properti sewaan, saya dapat mendepresiasi rata -rata $ 10.000 per tahun untuk masing -masing; Itu $ 500.000 setahun dalam pengurangan pajak yang saya dapatkan bahwa saya tidak pernah harus menulis cek."

• Mengumpulkan setoran dan sewa: Ambil uang jaminan keamanan penyewa Anda dan buka rekening bank terpisah untuk itu, kata Mincher. "Catatan di akun bahwa itu adalah akun 'kepercayaan', yang menandakan bahwa itu adalah uang orang lain yang Anda pegang," katanya, menjelaskan bahwa karena itu adalah deposit dan penyewa harus mendapatkan semua atau sebagian besar dari itu kembali jika mereka menjunjung tinggi perjanjian mereka, itu benar -benar milik mereka uang, bukan milikmu. Minster mengatakan menyiapkan akun lain untuk disewa juga merupakan ide yang bagus. “Saya dulu memiliki 20 penyewa di depan pintu saya setiap bulan menunggu untuk membayar sewa mereka,” katanya. “Tapi saya datang dengan sistem di mana saya mengirim mereka faktur dan slip setoran sekarang, dan mereka hanya dapat menyetor sewa mereka di cabang bank saya setiap bulan daripada mencoba datang ke rumah saya untuk melakukannya.“Dia juga menyarankan untuk menyiapkan draft otomatis sehingga penyewa dapat memilih untuk hanya menyewakan sewa mereka dari akun mereka setiap bulan. "Hampir semua bank dapat mengaturnya," katanya.

• Deposit yang Mengembalikan: Anda tidak bisa hanya mengumpulkan setoran $ 2.000 dan kemudian hanya memutuskan untuk mengembalikan $ 1.500 ketika penyewa pindah, kata Mincher. "Anda harus mengirimi mereka perincian terperinci," katanya. Setelah penyewa Anda pindah, pastikan untuk menghubungi semua perusahaan utilitas penyewa Anda untuk melihat apakah ada tagihan yang luar biasa. Jika demikian, kurangi itu dari deposit, kata Mincher, bersama dengan daftar perbaikan terperinci dan terperinci yang harus Anda lakukan.

Masalah Hukum: Melindungi Kepentingan Anda
Tidak peduli seberapa banyak Anda dapat mempercayai penyewa Anda, tidak pernah melakukan bisnis berdasarkan jabat tangan dan perjanjian lisan.

“Mendapatkan sewa yang baik sangat, sangat penting bagi tuan tanah pemula maupun yang berpengalaman,” kata Mincher, yang merekomendasikan membuat janji dengan pengacara real estat untuk membahas dokumen Anda sebelum Anda memiliki tanda tangan yang menandatangani. Mungkin harganya sedikit lebih banyak, tetapi harga yang layak dibayar ketika Anda mempertimbangkan konsekuensi dari sewa yang menjadi buruk. Pengacara real estat setempat harus mengetahui undang -undang sewa, yang dapat bervariasi dari kotamadya ke kotamadya. Anda juga dapat memeriksa dengan perusahaan manajemen properti, departemen perumahan daerah Anda atau dewan agen penjual setempat untuk nasihat yang kurang formal.

“Dengan cara ini Anda dapat mengetahui apakah ada bentuk atau lampiran yang perlu menjadi bagian dari sewa, karena jika Anda tidak tahu tentang ini, mungkin ada beberapa konsekuensi yang sangat mengerikan,” kata Minscher, menambahkan bahwa di kampus Kota Fort Collins tempat dia tinggal dan menyewakan properti, tuan tanah juga harus memiliki formulir pengungkapan hunian. “Ini datang dari orang -orang yang menjejalkan banyak anak kuliah ke dalam satu rumah,” katanya. “Sekarang penyewa harus menandatangani formulir yang mengakui kota memiliki aturan bahwa tidak lebih dari tiga orang yang tidak terkait dapat tinggal di satu rumah.”Jika formulir ini hilang, kata Mincher, pemilik dapat didenda $ 1.000 satu hari .

Selain denda yang besar, Mincher mengatakan ada beberapa bentuk yang diperlukan untuk benar -benar membuat sewa valid. “Misalnya, jika sebuah rumah memiliki izin bangunan dari sebelum 1979, Anda harus memiliki salah satu pengungkapan cat berbasis timah EPA sebagai bagian dari sewa, atau benar-benar ruang kosong ," dia menjelaskan.

Dan sementara Anda berharap yang terbaik dengan penyewa Anda, Holmes mengatakan adalah bijaksana untuk mempersiapkan yang terburuk. "Pastikan semua hukum negara ditangani, sehingga jika Anda harus mengusir seseorang, Anda memiliki hukum di pihak Anda," katanya, menambahkan bahwa konsultasi dengan pengacara real estat adalah cara terbaik untuk menangani ini. “Jika tidak dan Anda pergi ke proses penggusuran dan ada celah yang Anda lewatkan dalam sewa, seseorang bisa tinggal di rumah Anda bebas sewa.

Manajemen properti
Mempekerjakan perusahaan manajemen properti dapat mengambil banyak Sakit kepala karena menyewa rumah Anda jika Anda memilih yang tepat. Perusahaan manajemen biasanya akan mengambil sebagian dari sewa setiap bulan dengan imbalan menangani pemutaran film, pengumpulan sewa, perbaikan, dan aspek manajemen pemilik sehari-hari lainnya.

Manajer properti kemungkinan akan mengambil persentase dari sewa bulanan - di mana saja dari 10 hingga 15 persen adalah umum - atau mereka akan mengambil biaya di muka, kadang -kadang sebanyak sewa bulan pertama. “Saat pemilik pemula Anda pergi, 10 persen dari sewa bulanan mereka mungkin merupakan bagian besar dari kacang itu,” kata Minster. “Katakanlah mereka Pembayaran [PITI] adalah $ 950.00 sebulan dan mereka menyewa [rumah] seharga $ 1.000.00. Jika mereka mengelolanya sendiri, mereka mungkin dapat membuat angka -angka itu berhasil, tetapi jika mereka memasukkan manajer properti dalam campuran, mereka sekarang hanya mendapatkan $ 900 dalam sewa."

Perusahaan manajemen akan menangani penyaringan penyewa, laporan kredit, dan cek lainnya sebelum penyewa pindah. Tetapi Anda harus memilih perusahaan atau orang yang tepat. “Pilih seseorang yang lebih ditujukan untuk manajemen daripada penjualan,” kata Holmes. “Terutama jika Anda hanya ingin mengganti uang sebanyak yang Anda bisa sampai pasar kembali. Jika Anda tidak memiliki seseorang yang memiliki pengalaman menyewa rumah, itu bisa duduk di pasar sewa lebih lama dari yang seharusnya."